Como funcionam os dividendos nos Fundos Imobiliários (FIIs)?

Proventos são os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) aos seus cotistas. Eles são geralmente pagos todos os meses e são provenientes de ao menos 95% do resultado líquido de aluguéis dos imóveis ou ativos que compõem a carteira do FII.

Os proventos são calculados a partir da divisão do valor total dos rendimentos pelo número de cotas do fundo, e são uma das principais fontes de retorno para os investidores em FIIs.

Os Fundos Imobiliários (FIIs) estão entre produtos de investimentos que mais atraíram investidores nos últimos anos. Sua valorização, rendimentos isentos e facilidade para comprar e vender estão entre as principais vantagens. 

Hoje, o número de investidores em Fundos Imobiliários se aproxima dos 2 milhões, apontam dados da B3.

Neste artigo, falaremos de como funcionam os dividendos dos Fundos Imobiliários, o que diz a legislação sobre isso e quais são os FIIs que mais pagam rendimentos. Leia até o final e descubra como montar uma carteira para receber mais renda passiva com esses ativos. Vamos lá?

O que são os rendimentos dos Fundos Imobiliários?

Os dividendos dos FIIs, também chamados de rendimentos, correspondem ao valor que os cotistas vão receber por sua participação nos lucros do Fundo.

Então, a maioria dos investidores utilizam esses rendimentos como forma de ganhar renda passiva. 

Eles são semelhantes aos dividendos das ações. Quando as empresas da Bolsa apuram o lucro de determinado período, elas também definem qual será o montante distribuído entre os proprietários das ações em forma de proventos.

O mesmo ocorre nos FIIs. Ao final de um resultado, o Fundo remunera seus cotistas proporcionalmente ao número de cotas de cada um. Assim sendo, quanto mais cotas você tiver, maior será o valor recebido em dinheiro.

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Portanto, essa é uma forma de receber aluguéis sem precisar ser dono do imóvel sozinho. Como milhares de outros investidores participam do Fundo, o risco também fica diluído, tornando a aplicação mais segura. 

Como funcionam os dividendos dos Fundos Imobiliários (FIIs)?

A distribuição de dividendos pelos FIIs é regulada pela Lei 9.779/99. Segundo a legislação, a remuneração dos cotistas obedece a seguinte regra:

“O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”.

📃 Lei Federal 9.779/99 – Artigo 1º, inciso XI, parágrafo único.

Portanto, o FII tem a obrigação de partilhar entre os cotistas praticamente todo o resultado líquido (o que sobra após o pagamento de despesas e obrigações). 

Assim sendo, após contabilizar todas as receitas dos aluguéis/vendas de imóveis, CRIs e demais ativos nos quais investe, o FII paga as suas despesas (salários, despesas administrativas, gastos com manutenção dos imóveis, etc). O resultado, então, é o lucro líquido que será distribuído entre os donos das cotas.

Como o mínimo é 95%, cabe à administração decidir se vai seguir essa porcentagem regulamentar ou mais. O que não for destinado aos cotistas pode ser usado na expansão do patrimônio do Fundo.

É muito comum encontrar FIIs que distribuem mais de 95% do resultado, sobretudo quando eles se encontram com uma posição de caixa confortável. 

O FII somente não seguirá essa regra se o seu resultado líquido for negativo (prejuízo) ou obter autorização especial para remunerar abaixo da obrigatoriedade dos 95%. 

Além disso, é importante destaca que os dividendos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda. Logo, o investidor ganha uma vantagem a mais para aplicar nesse tipo de ativo, uma vez que sua rentabilidade não será reduzida pela tributação.

Lembrando que, mesmo com a isenção, você deve informar os rendimentos recebidos na declaração anual do IR.

Os FIIs pagam proventos todos os meses?

A grande maioria sim. Como vimos, por regra, os FIIs devem realizar o pagamento com base no resultado de cada semestre.

Contudo, a maior parte dos Fundos do mercado opta por remunerar os seus cotistas mensalmente.

Essa é uma das estratégias que os Fundos Imobiliários utilizam para atrair mais cotistas, aumentar a liquidez das cotas e facilitar a gestão do dinheiro em caixa.

A informação de qual é a frequência adotada pelo FII para distribuir os rendimentos constar no regulamento do Fundo e, caso seja alterada, os cotistas devem ser comunicados. 

O que são as datas base, com e ex nos dividendos dos FIIs?

No contexto dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), as datas base, data com e data ex referem-se a diferentes etapas e prazos relacionados aos pagamentos de dividendos ou rendimentos aos cotistas.

• Data base: é a data estabelecida pelo FII como referência para identificar os cotistas elegíveis a receber os dividendos ou rendimentos. Os investidores que possuírem cotas do FII até a data base terão direito a receber os proventos.
• Data com: é a data limite para que os investidores comprem as cotas do FII e se tornem elegíveis para receber os dividendos ou rendimentos anunciados. Quem comprar cotas do FII até a data com terá direito a participar do pagamento dos proventos.
• Data ex: é o primeiro dia útil após a data com. A partir dessa data, as cotas do FII passam a ser negociadas na Bolsa de Valores sem o direito de receber os dividendos ou rendimentos anunciados. Portanto, quem comprar as cotas do FII a partir da data ex não terá direito ao pagamento dos proventos anunciados.

Essas datas têm importância para os investidores, pois determinam os prazos para realizar as operações de compra e venda de cotas do FII, se desejarem receber os dividendos ou rendimentos. 

Como receber dividendos de Fundos Imobiliários?

Para receber os dividendos dos Fundos Imobiliários, é preciso que você esteja com as cotas na sua carteira no data de corte definida pela gestora, como a Credit Suisse ou a Kinea, por exemplo. 

Todos os meses, os FIIs divulgam ao mercado a data em que vão pagar os proventos e a “data ex”, isto é, o dia limite que os cotistas precisam estar posicionados para receber os dividendos do mês. Após essa data, quem comprar as cotas vai receber apenas no mês seguinte. 

O dinheiro dos rendimentos é depositado diretamente na sua conta da corretora no dia definido para o pagamento, ou seja, não é preciso fazer nenhum procedimento especial para acessar os proventos.

Qual é a média de dividend yield dos FIIs do mercado?

A métrica mais utilizada para avaliar os dividendos de um FII é o dividend yield (DY). Ela nos mostra, em percentual, qual foi o retorno que cada cota do Fundo trouxe aos proprietários em determinado período. Veja como o cálculo é realizado:

Pela fórmula, podemos dizer que os FIIs com DY mais alto estão pagando mais proventos ou suas cotas estão se desvalorizando. 

Em resumo, o indicador lhe diz o quanto você está recebendo dado o valor atual de cada cota. A partir daí, é possível fazer comparações com outros tipos de investimentos e até mesmo entre FIIs para descobrir qual deles paga melhores dividendos.

Confira, no gráfico a seguir, a variação do dividend yield médio dos FIIs que compõem o IFIX, o índice dos Fundos Imobiliários na Bolsa: 

Os FIIs pagam mais dividendos que as ações?

Essa pergunta não tem uma resposta objetiva, pois muitos fatores estão envolvidos. Os investidores iniciantes podem ter a falsa percepção que os FIIs pagam mais dividendos, uma vez que eles remuneram os cotistas todos os meses.

Porém, há empresas na Bolsa de Valores reconhecidas por serem boas pagadoras de dividendos, chegando inclusive a superar os melhores FIIs, se compararmos o dividend yield anual, indicador que falaremos a seguir.  

Além disso, as empresas não tem a obrigação de distribuir quase todo o resultado como os FIIs. Elas podem reter uma parte maior do lucro líquido para reinvestir no próprio crescimento.

Se você deseja construir uma carteira de dividendos, é preciso fazer uma comparação um pouco mais profunda para escolher os melhores ativos, considerando outros fatores além do DY. 

O recomendado é montar um portfólio diversificado, contendo tanto FIIs quanto ações pagadoras de dividendos.

Alguns setores, tradicionalmente são reconhecidos por pagar bons proventos aos acionistas, tais como: grandes bancos, seguradoras, empresas de energia elétrica e telecomunicações. Por falar em dividendos de ações, veja como analisar uma empresa boa pagadora de dividendos:

Quais Fundos Imobiliários pagam mais dividendos atualmente?

Para terminar, vamos conhecer alguns dos FIIs que melhor remuneraram seus cotistas no último ano, com base no dividend yield, ou seja, o valor recebido em proventos dado a última leitura da cotação.

Nesta lista, também excluímos aqueles Fundos que não são negociados todos os dias, isto é, não possuem liquidez de mercado relevante. 

Os 15 Fundos Imobiliários que mais pagaram dividendos foram:

⚠️ Importante: os FIIs citados neste artigo não são recomendações de compra nem necessariamente expressam a opinião dos Analistas da Toro Investimentos.

Além disso, ao investir, não considere apenas o DY como métrica isolada para escolher os melhores FIIs. Outros itens devem ser avaliados de modo a avaliar se o Fundo tem capacidade de entregar resultados constantes e saudáveis. Entre esses fatores, considere:

• Qualidade e localização dos imóveis.
• Qualidade da administração e governança corporativa.
• Tamanho do patrimônio.
• Diversificação do portfólio do FII.
• Liquidez diária.
• Índice de vacância nos FIIs de tijolo. 
• Indexador utilizado nos FIIs de papel. 
• Taxas cobradas pelo Fundo.

Antes de fechar essa página, confira como é fácil investir nos Fundos que você escolher pela plataforma da Toro, sem pagar corretagem e ainda contar com a ajuda de especialistas.