Os Fundos Imobiliários de tijolo são investimentos de Renda Variável que aplicam o seu patrimônio na construção e/ou exploração comercial de imóveis físicos, como galpões logísticos, industriais, prédios de escritórios, entre outros. Ao menos 95% dos resultados é distribuído regularmente entre os cotistas.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) estão entre os tipos de investimentos que mais se popularizam na Bolsa de Valores nos últimos anos. Essa classe de ativos permite o acesso facilitado de uma aplicação favorita entre os brasileiros: o investimento em imóveis.
Um levantamento recente da B3 mostrou que o número de brasileiros que investem em FIIs subiu 660% em apenas 3 anos.
Neste artigo, você conhecerá um dos tipos de Fundos Imobiliários mais procurados do mercado, os FIIs de tijolo. Estudaremos suas características, diferenças para outros tipos, como analisar e investir nesses ativos para ter sucesso no longo prazo. Vamos lá?
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O que são Fundos Imobiliários (FIIs) de tijolo?
Inicialmente, vamos adentrar nesse conceito de classificação dos Fundos Imobiliários. Basicamente, os FIIs se dividem em três grandes categorias: de tijolo, papel e Fundos de Fundos (FOFs).
Os FIIs de tijolo são aqueles que investem os recursos dos cotistas na construção e/ou exploração de imóveis comerciais dos mais diversos tipos.
Portanto, o apelido desse tipo de FII vem do fato de eles investirem prioritariamente em imóveis físicos. Então, o Fundo usa o patrimônio para comprar construir imóveis a fim de vendê-los ou alugá-los e gerar renda mensal.
Quais são as vantagens dos FIIs de tijolo?
Entre as principais vantagens dos Fundos Imobiliários que apoiam suas estratégias em imóveis tangíveis, podemos destacar:
- Menor volatilidade: apresentam menores oscilações de preços em comparação com as ações, BDRs e outros ativos.
- Dividendos: ao menos 95% do resultado líquido do Fundo é distribuído entre os cotistas mensalmente.
- Acessibilidade: é possível investir no segmento imobiliário com pouco dinheiro sem a necessidade de ser dono da totalidade do imóvel.
- Facilidade: esse tipo de FII é fácil de entender, analisar e escolher para investir.
- Diversificação: é comum encontrar FIIs de tijolo com vários imóveis em seu portfólio, além de Fundos que investem em diversos tipos de imóveis.
- Valorização dos imóveis: os imóveis do Fundo podem se valorizar se forem bem localizados e administrados, além de haver correção anual dos aluguéis cobrados dos inquilinos.
Quais são os principais setores dos FIIs de tijolo?
Como dissemos, os imóveis explorados pelos FIIs de tijolo englobam uma variedade enorme de setores da economia, sendo os principais:
- Agências bancárias.
- Lajes corporativas (prédios de escritórios e afins).
- Galpões logísticos e centros de distribuição.
- Hotéis e hospitais.
- Shoppings centers.
- Escolas e universidades.
- Imóveis rurais.
- Varejo, lojas e supermercados.
- Galpões e imóveis industriais.
Assim sendo, é uma ótima maneira de diversificar um portfólio de investimentos, além de explorar ótimas oportunidades de crescimento segmento imobiliário.
A diversificação também pode alcançar outras cidades e estados à medida que o FII espalha seus imóveis e inquilinos.
O que são FIIs de desenvolvimento?
Um conceito importante que precisa ser compreendido ao estudarmos o assunto diz respeito aos FIIs de desenvolvimento.
Na categoria de FIIs de tijolo, eles são Fundos em que a estratégia se volta em obter lucros com a venda do imóvel no futuro e, para isso, o gestor pode investir o patrimônio nos projetos antes ou durante a fase de construção.
Já o restante dos FIIs de tijolo, a grande maioria do mercado, visam rentabilizar o patrimônio por meio do aluguel dos imóveis.
FIIs de tijolo ou papel: qual é o melhor?
Por fim, outra dúvida muito comum nesse mercado é a diferença entre os FIIs de tijolo e FIIs de papel.
Como vimos, o primeiro investe em estratégia com imóveis físicos, seja para venda ou aluguel que vão gerar renda aos cotistas.
Já os FIIs de papel são aqueles que direcionam o patrimônio em aplicações financeiros do setor imobiliário, tais como CRIs, LCIs, Letras Hipotecárias e cotas de outros FIIs. Eles também distribuem ao menos 95% do resultado líquido aos cotistas.
Logo, é possível aumentar a diversificação da sua carteira criando uma estratégia que inclua todos os tipos de FIIs.
Como saber se o FII é de papel ou tijolo?
Para identificar se um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é classificado como “papel” ou “tijolo”, é necessário analisar a composição dos ativos que compõem sua carteira.
Como dito anteriormente, os FIIs de papel investem majoritariamente em títulos de crédito relacionados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs. Esses Fundos lucram principalmente com os juros e pagamentos provenientes dos títulos da sua carteira.
Já os FIIs de tijolo têm como objetivo principal investir em imóveis físicos, como edifícios comerciais, shoppings, galpões industriais ou propriedades residenciais. Eles geram renda por meio da locação dos imóveis e da valorização do patrimônio imobiliário.
Para saber qual é o tipo de FII, é necessário verificar o relatório do Fundo, o prospecto e as informações disponibilizadas pelos gestores, além de considerar a estratégia de investimento e a natureza dos ativos em que o Fundo está alocado.
Como analisar e avaliar os FIIs de tijolo mais baratos?
Agora que você já domina os principais conceitos ao redor da classificação desse tipo de Fundo Imobiliários, podemos falar de como selecionar os melhores do mercado ou aqueles que mais se adéquam ao seu perfil ou estratégia enquanto investidor de longo prazo.
Para analisar e escolher os melhores FIIs, siga os passos abaixo:
✅ Passo a passo para analisar Fundos Imobiliários de tijolo
- Avalie a governança: analise a qualidade da gestora do Fundo, seus resultados, gestão de custos, o histórico, filosofia de administração e a estratégia para crescimento.
- Política de investimento e regulamento: todo Fundo é guiado por documentos como a política e o regulamento, que determinam as regras e a estratégia de investimento.
- Diversificação da carteira: avalie como a gestora diversifica seus imóveis (tamanho, qualidade, concentração, riscos, etc).
- Localização e qualidade dos imóveis: veja se os ativos do FII são atrativos, bem localizados, bem cuidados e modernos.
- Inquilinos: observe quem são os inquilinos de tais imóveis, que tipos de contratos são celebrados com o FII, a duração, entre outros fatores.
- Vacância e ocupação: estude a vacância do FII, isto é, se os imóveis ficam ocupados ou desocupados por muito tempo ou se a falta de inquilinos está alta. Lembrando que a vacância pode ser física ou financeira.
- Valor patrimonial: avalie o tamanho do patrimônio do Fundo e como ele foi constituído.
- Rendimentos e Yield: analise o histórico de distribuição de proventos e o valor do dividend yield.
- Valorização incluindo os proventos: olhando para trás, observe a valorização das cotas quando somada aos proventos.
- Liquidez: invista em FIIs com boa liquidez de mercado, isto é, com bom volume de negociação.
- P/VP: divisão do preço da cota pelo valor patrimonial. Esse indicador representa a distância do preço de mercado do valor do patrimônio. Cuidado, não use esse índice isoladamente para tomar decisões.
- Reputação do FII: por fim, veja qual é a reputação do FII e dos gestores no mercado, mas não tome decisões baseado em emoções ou comportamento de manada.
Esses são os principais fatores no momento de analisar FIIs de tijolo, considerando é claro que outras ferramentas de análise também podem ser incorporadas para tornar esse processo mais completo.
Lembre-se de que nenhum indicador deve ser analisado isoladamente para tomar decisões de investimentos.
Tenha sempre em mente que a escolha de qualquer ativo para construir ou diversificar a sua carteira deve levar em conta seus objetivos, planejamento e perfil de investidor.
Quais são os melhores e mais rentáveis FIIs de tijolo?
Responder quais são os melhores FIIs de tijolo do mercado pode ter vários vieses de interpretação, de acordo com o parâmetro analisado, os objetivos dos investidores, a remuneração dos cotistas e muitas outras formas de segmentar.
A seguir, vamos conhecer alguns dos principais Fundos Imobiliários dessa categoria:
FIIs de tijolo mais rentáveis
Primeiro, podemos selecionar os FIIs com os melhores resultados em termo de dividend yield, o indicador que permite identificar os melhores pagadores de proventos em relação ao preço da cota.
Os FIIs da lista abaixo são tem boa liquidez de mercado, ou seja, é fácil comprá-los e vendê-los sem dificuldades, e também podem ser híbridos, isto é, quando investem na exploração de imóveis físicos, mas ainda em outras estratégias no setor imobiliários.
Portanto, os FIIs de tijolo, desenvolvimento ou híbridos que merecem destaque como os mais rentáveis são:
| Fundo Imobiliário (FII) | Código | Variação da cota + proventos* |
|---|---|---|
| FII Hotel Maxinvest | HTMX11 | 98,05% |
| Rio Bravo Varejo | RBVA11 | 35,96% |
| Bresco Logística | BRCO11 | 35,53% |
*Dados de dezembro de 2023 (atualizado anualmente) – Fonte: Funds Explorer
Ademais, tenha atenção, pois esses valores mudam todos os anos e os resultados do passado não são garantias de que o mesmo vai ocorrer no futuro.
Maiores FIIs de tijolo em patrimônio
Além disso, o investidor também pode optar por selecionar os FIIs de tijolo conforme o patrimônio líquido.
Os maiores Fundos Imobiliários do mercado com patrimônio considerável conseguem diversificar seu portfólio de imóveis em mais de um ativo gerador de renda para os cotistas, oferecendo um um mecanismo a mais de segurança no investimento.
Alguns dos maiores FIIs de tijolo do mercado, considerando o patrimônio líquido, são:
| Fundo Imobiliário (FII) | Código | Patrimônio líquido** |
|---|---|---|
| XP Malls | XPML11 | R$ 6,6 bilhões |
| CSHG Logística | HGLG11 | R$ 5,3 bilhões |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | R$ 4,6 bilhões |
| Vinci Shopping Centers | VISC11 | R$ 3,7 bilhões |
| XP LOG | XPLG11 | R$ 3,3 bilhões |
| Hedge Brasil Shopping | HGBS11 | R$ 2,9 bilhões |
| BTG Pactual Corporate Office | BRCR11 | R$ 2,4 bilhões |
| JS Real Estate Multigestão | JSRE11 | R$ 2,30 bilhões |
| CSHG Renda Urbana | HGRU11 | R$ 2,3 bilhões |
| CSHG Real Estate | HGRE11 | R$ 1,80 bilhão |
| Bresco Logística | BRCO11 | R$ 1,9 bilhão |
| Vinci Logística | VILG11 | R$ 1,7 bilhão |
**Dados de outubro de 2024
⚠️ Importante: os Fundos Imobiliários citados no artigo não constituem recomendações de compra nem necessariamente expressam a opinião dos Analistas da Toro.
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Como investir em Fundos Imobiliários de tijolo?
Finalmente, para investir nos Fundos Imobiliários (FIIs) de tijolo, o procedimento é muito simples. Uma vez que você já analisou e decidiu em quais FIIs aplicar, siga os passos abaixo:
- Abra conta em uma corretora: para comprar FIIs, você precisa de um cadastro ativo em uma corretora de valores. Por isso, valorize as instituições modernas e com Corretagem Zero como a Toro.
- Busque o FII escolhido: logado na plataforma da corretora, basta buscar o Fundo usando o código de negociação.
- Configure o investimento: em seguida, determine o número de cotas desejado, confira o valor final da ordem e confirme a aplicação.
- Reinvista os dividendos: uma das melhores formas de aumentar seus ganhos, especialmente no longo prazo, é reinvestir os proventos recebidos mensalmente.
Viu só como é fácil? Então, abra sua conta gratuita na Toro Investimentos agora mesmo para começar a montar a sua carteira de Fundos Imobiliários.
