Tipos de Fundos Imobiliários (FIIs): saiba quais são os principais

Os principais tipos de Fundos Imobiliários são os Fundos de papel, Fundos de tijolo, Fiagros, Fundos de Desenvolvimento e FIIs híbridos. Aprenda as características de cada um e qual é mais vantajoso para o seu perfil.

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Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma das formas mais populares de investir no setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente. Eles permitem que investidores adquiram cotas de um portfólio diversificado de ativos, podendo receber rendimentos periódicos e aproveitar a valorização das cotas no mercado.

No entanto, nem todos os FIIs são iguais. Existem diferentes tipos de Fundos Imobiliários, cada um com características, riscos e estratégias próprias.

Enquanto alguns investem em imóveis físicos para locação, outros aplicam em títulos financeiros do setor, e há ainda aqueles que combinam múltiplas abordagens.

Neste artigo, vamos listar quais são os principais tipos de Fundos Imobiliários, explicar como funcionam, quais são suas vantagens e riscos, e como escolher o mais adequado ao seu perfil de investidor. Vamos lá?

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Antes de explicar quais são os principais tipos de FIIs, primeiro vamos entender melhor o que são os Fundos Imobiliários e como eles funcionam.

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são um tipo de investimento coletivo no qual os investidores aplicam dinheiro em um fundo que investe em ativos do setor imobiliário.

Esses ativos podem ser imóveis físicos, como shoppings, escritórios, galpões logísticos e hospitais, ou títulos relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Como funcionam os FIIs?

Os investidores compram cotas. É possível adquiri-las na Bolsa de Valores, assim como você faria com ações, por exemplo.

Depois, o Fundo investe em ativos imobiliários, em que o gestor do FII escolhe e administra os investimentos.

Por fim, há a distribuição de rendimentos. A maioria dos FIIs distribui mensalmente aos cotistas os rendimentos obtidos com aluguéis ou juros de títulos imobiliários.

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Quais são os principais tipos de Fundos Imobiliários?

Agora que você sabe o que são FIIs, vamos conhecer melhor quais são os principais tipos disponíveis no mercado.

Eles podem ser divididos em diferentes categorias, dependendo do tipo de ativo que compõe a sua carteira.

1. FIIs de tijolo

Esses FIIs investem diretamente em imóveis físicos, gerando renda principalmente por meio da locação desses espaços.

Vale ressaltar que a nomenclatura “FIIs de tijolo” é informal e, mesmo dentro dessa categoria, existem novas classificações, inclusive com a quantidade de inquilinos (mono-inquilinos e multi-inquilinos, por exemplo).

Os principais segmentos são:

• Shoppings centers: investem em grandes centros comerciais.
• Lajes corporativas: compram prédios e escritórios para locação.
• Galpões logísticos: alugam espaços para empresas de logística e e-commerce.
• Hospitais e universidades: investem em imóveis alugados para instituições de saúde e ensino.
• Agências bancárias: adquirem imóveis alugados para bancos e grandes empresas.

2. Fundos de papel

Esses FIIs investem em títulos financeiros do setor imobiliário, como:

• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs): são títulos de dívida ligados a financiamentos imobiliários.
• Letras de Crédito Imobiliário (LCIs): são emitidas por bancos para financiar o setor.
• Debêntures imobiliárias: são títulos de crédito de empresas do setor.

Em outras palavras, os Fundos de papel são como um empréstimo para projetos imobiliários ou empresas, que acabam pagando juros por esse financiamento.

3. Fundos híbridos

Os FIIs híbridos misturam investimentos em imóveis físicos e títulos imobiliários. Dessa forma, o gestor pode alocar o capital conforme as oportunidades do mercado.

Além disso, ao comprar uma cota, você estará investindo em uma mistura de ativos, que pode incluir imóveis físicos (como shoppings, galpões e escritórios) e títulos imobiliários (como CRIs e LCIs).

FIIs híbridos também apresentam a vantagem da diversificação de setores, o que traz, por consequência, mais estabilidade para a carteira e riscos menores.

4. Fundos de Desenvolvimento

Focados em construção e incorporação de novos imóveis, os Fundos de Desenvolvimento financiam projetos imobiliários e vendem as unidades prontas.

Assim, o rendimento vem da valorização e venda dos imóveis concluídos. Por outro lado, o risco é maior, porque depende do sucesso do projeto e da demanda do mercado imobiliário.

5. Fundos de Fundos (FOFs)

Os Fundos de Fundos, também chamados de FOFs, não investem diretamente em imóveis ou títulos, mas sim em outros FIIs.

O rendimento vem dos dividendos dos FIIs investidos e da valorização das cotas.

Logo, os FOFs oferecem uma boa diversificação, já que o gestor do Fundo seleciona e administra os FIIs da carteira, buscando um equilíbrio maior entre rendimento e risco.

6. Fiagros

Os Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) são uma modalidade de FII voltada para o agronegócio.

Eles foram criados para permitir que investidores de todos os perfis participem do crescimento desse setor, sem precisar comprar terras ou atuar diretamente na atividade agrícola.

Os ativos de um Fiagro podem incluir títulos de dívida, como Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), propriedades rurais, ou até participações em empresas do setor agrícola.

Os rendimentos podem vir da valorização dos ativos, do aluguel de propriedades rurais ou dos juros pagos pelos títulos.

Podemos concluir que cada tipo de FII tem características e riscos diferentes. Então, se você busca renda passiva, os Fundos de tijolo podem ser uma boa escolha.

Já se quer diversificação e menor volatilidade, os Fundos de papel ou Fundos de Fundos podem ser mais interessantes.

Lembrando que os FIIs mostrados no artigo são apenas exemplos e não configuram recomendações de compra, assim como não representam a opinião dos Analistas da Toro.

Vale a pena investir em FIIs?

Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) pode ser uma ótima alternativa para quem busca renda passiva, diversificação e acesso ao mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel físico.

Contudo, como qualquer investimento, os FIIs apresentam vantagens e riscos que devem ser avaliados antes de investir.

Vantagens dos FIIs

• Renda mensal: a maioria dos FIIs distribui rendimentos regularmente, muitas vezes isentos de Imposto de Renda para pessoa física.
• Acessibilidade: com pouco dinheiro, já é possível comprar cotas, ao contrário da compra de imóveis, que exige alto capital.
• Diversificação: permite investir em diferentes tipos de imóveis e setores (shoppings, escritórios, logística, hospitais etc.).
• Liquidez: as cotas podem ser negociadas na Bolsa, ao contrário de um imóvel, que pode levar meses para ser vendido.
• Gestão profissional: quem investe não precisa se preocupar com burocracia, manutenção ou administração dos imóveis.

Riscos dos FIIs

• Variação de preços: as cotas dos FIIs podem oscilar conforme a economia e o mercado imobiliário.
• Vacância e inadimplência: se um imóvel ficar vazio ou os inquilinos atrasarem os pagamentos, os rendimentos podem cair.
• Taxas de administração e gestão: quem investe paga uma taxa para que o Fundo seja gerenciado por profissionais.

Qualquer um pode investir em FIIs?

Sim, qualquer pessoa pode investir em FIIs, desde que tenha conta em uma corretora de valores e acesse a B3. O processo é simples:

• Abrir conta em uma corretora: escolha uma corretora de valores que ofereça FIIs.
• Depositar dinheiro na conta: transfira o valor que deseja investir.
• Escolher os FIIs: analise os FIIs disponíveis e selecione os que fazem sentido para o seu perfil.
• Comprar cotas pela Bolsa: as cotas são negociadas como ações, com variação de preço ao longo do dia.

Além disso, não há exigência de um valor mínimo para começar, e com menos de R$100 já é possível investir em algumas cotas.

Por fim, os FIIs são uma ótima opção para quem quer investir no setor imobiliário com mais flexibilidade, menos burocracia e potencial de renda passiva.

Porém, é essencial escolher Fundos sólidos, analisar riscos e diversificar os investimentos. Se você deseja investir com foco em rendimentos e valorização no longo prazo, os FIIs podem ser um bom caminho.