FII é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário. Esse produto financeiro, também conhecido apenas como Fundo Imobiliário, tem seu funcionamento bem semelhante ao de outros Fundos mais conhecidos no mercado.
Ele pode ser comparado a um condomínio de investidores. Esses “condôminos” se juntam com um único objetivo: investir em empreendimentos em conjunto. Os Fundos Imobiliários, por sua vez, são formados para aqueles que desejam aplicar especificamente no mercado de imóveis. Bem simples, não é?
Os FIIs reúnem capital de diversos investidores e aplicam em empreendimentos com bom potencial de retorno, de acordo com a visão de uma gestora de Fundos.
Mas tudo começa no IPO de um novo Fundo Imobiliário. Em outras palavras, o seu lançamento na Bolsa de Valores. Com o dinheiro arrecadado nesse momento, os FIIs adquirem imóveis, sejam eles prontos ou em construção, e buscam o seu lucro através da venda e de aluguéis.
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Como os Fundos Imobiliários funcionam?
Os imóveis comercializados nessas transações são dos mais variados tipos. Os Fundos focam, frequentemente, em imóveis como por exemplo:
- Galpões Logísticos.
- Prédios comerciais.
- Shopping Centers.
- Agências Bancárias.
- Hospitais.
Inclusive, existem Fundos que são focados em títulos de Renda Fixa voltados para o mercado imobiliário. Isto é, alguns FIIs compram, além de imóveis, Letras de Câmbio Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros papéis.
Mas, e do ponto de vista dos investidores? Também é bem simples de entender: investir em Fundos pode ser comparado a comprar pequenas parcelas dos imóveis que o compõem. Essa parte é conhecida como cota.
Cada fundo imobiliário tem um número de cotas limitado, então se um FII for totalmente preenchido no momento de seu lançamento, os investidores podem adquirir cotas comprando de outros investidores interessados em vender. Tudo isso acontece na Bolsa de Valores.
Há duas maneiras de ganhar dinheiro com FIIs: a primeira delas é por meio dos rendimentos, que são os aluguéis pagos pelos locatários dos imóveis e que são distribuídos aos cotistas.
A segunda é através da valorização das cotas. Assim como qualquer investimento em Bolsa, o preço da cota varia ao longo do tempo e você pode ganhar quando esse preço sobe, vendendo mais caro do que comprou.
Por mais que muitos acreditem que se tratam de investimentos de Renda Fixa, os FIIs têm a rentabilidade variável e seu valor de mercado apresenta certa volatilidade.
Os Fundos Imobiliários são investimentos de Renda Variável com foco no mercado de imóveis. Seus investidores compram partes do Fundo, as cotas, e as vendem após a sua valorização.
Confira, no infográfico a seguir, as diferenças entre investir no mercado imobiliário por meio de FIIs e comprando imóveis físicos diretamente:
Ainda vale a pena investir em FIIs este ano?
Como todo o mercado financeiro, os FIIs também passaram por um período de grande turbulência no ano de 2024.
As incertezas fiscais trouxeram cautela par ao investidor e o aumento da taxa de juros fez com que muitos migrassem para investimentos em Renda Fixa, prejudicando o desempenho dos FIIs. No entanto, ainda existem oportunidades para quem procura investir nesse tipo de ativo.
Então, respondendo à pergunta que dá nome a este capítulo: sim, ainda vale a pena investir em Fundos Imobiliários em 2025 em diante.
No caso dos FIIs, o caminho daqui pra frente deverá ser de uma escolha criteriosa de ativos e aproveitamento daqueles Fundos Imobiliários que estão sendo negociados com desconto.
Quais são os melhores Fundos Imobiliários para este ano?
Uma das melhores formas de ganhar dinheiro com imóveis está na Bolsa de Valores: ser cotista dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
Os FIIs possibilitam que o investidor tenha uma renda mensal, isenta de Imposto de Renda, vinda da distribuição do lucro líquido do Fundo na forma de rendimentos, que chegam a superar o rendimento da Poupança e até mesmo do investimento direto em imóveis.
Após um início de 2024 muito positivo para os Fundos Imobiliários, o decorrer do ano foi desafiador em razão das incertezas políticas e fiscais. Apesar disso, os Analistas da Toro Investimentos avaliam que existem Fundos Imobiliários negociados com desconto na Bolsa.
Com o cenário de taxa Selic elevada por um período maior do que o previsto anteriormente, alguns Fundos Imobiliários de recebíveis devem se beneficiar do nível atual de taxa de juros, pois têm produtos atrelados ao CDI nas suas carteiras.
Por fim, nos FIIs de tijolo (imóveis físicos), há boas oportunidades para o médio e longo prazo, como os Fundos que atuam nos ramos de logística, shopping centers, lajes corporativas e renda urbana.
Quando se fala em Fundos de Tijolo, porém, alguns cuidados são necessários, uma vez que a alta taxa de juros reduz o fluxo e a atratividade para esse ativo. Porém, é possível encontrar oportunidades que podem entregar boas taxas anualizadas.
Então, entre os melhores Fundos Imobiliários para 2024, nossos Analistas destacam:
- Brasil Plural Absoluto FoF (BPFF11)
- Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Entrando em detalhes, temos:
1. Brasil Plural Absoluto FoF (BPFF11)
O Fundo de Fundos (FoF) da Brasil Plural tem como objetivo obter e distribuir rendimentos através do investimento em cotas de outros FIIs. O Fundo obtém rendimento tanto através dos dividendos, que os FIIs da carteira pagam, quanto com ganhos de capital, realizados no mercado secundário.
Este é um Fundo que se destaca por:
- Carteira bem diversificada.
- Ativos de qualidade geridos profissionalmente.
- Desconto em relação ao valor patrimonial.
- Oferecer oportunidade de comprar uma carteira de qualidade, que também já opera com desconto.
- Ser um dos FoFs mais antigos do mercado.
- Possuir acesso a operações restritas a investidores profissionais.
2. Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
O KNRI11 é um FII híbrido de tijolos da Kinea, sendo um dos pioneiros do mercado de Fundos Imobiliários. O Kinea Renda Imobiliária é um dos maiores e mais líquidos do IFIX e possui um portfólio misto entre lajes corporativas e galpões logísticos, tendo 21 imóveis, diversos inquilinos e contratos de aluguel espalhados em várias regiões do território nacional.
O Fundo se destaca por:
- Gestão ativa e experiente.
- Distribuição linearizada de dividendos.
- Diversificação geográfica e entre segmentos (lajes e logística).
- Exposição em projetos de desenvolvimentos pontuais que podem gerar valor no longo prazo.
- Escolha de exposição em um fundo de tijolo com perfil mais seguro.
3. Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O KNCR11 é um Fundo de papéis com gestão ativa da Kinea. O objetivo do FII é obter rendimentos atrelados ao CDI através do investimento em uma carteira de CRIs com baixo risco de crédito. Em função dessa indexação ao CDI, os dividendos do Fundo são positivamente correlacionados à taxa Selic.
O portfólio do KNCR11, concentrado em ativos indexados ao CDI, deve continuar com uma rentabilidade elevada e dividendos estabilizados, aliado a um baixo risco de crédito.
O KNRC11 se destaca por:
- Carteira de recebíveis pulverizada e com baixo risco de crédito.
- Rendimentos atrativos com o patamar elevado de taxa de juros.
- Boas taxas médias nos ativos em carteira.
- Gestão profissional e com experiência da Kinea.
- Baixa volatilidade.
- Um dos maiores FIIs do mercado.
Como escolher os melhores Fundos Imobiliários (FIIs)?
Além da análise do cenário econômico do país, existem alguns pontos que facilitam na escolha de FII para se investir. Leve essas dicas como um checklist dos Fundos Imobiliários.
Todos os fundos que citamos anteriormente cumprem esses 5 pontos que serão detalhados a seguir:
Escolha uma boa gestão
Algumas gestoras de Fundos Imobiliários já são conhecidas no mercado por apresentarem bom desempenho. Verifique alguns pontos como por exemplo: os investidores têm acesso a todas informações? A taxa de administração está condizente com o mercado? Como anda a prospecção de novos inquilinos?
É importante avaliar a gestão do Fundo de um modo geral para ter a certeza de que ela condiz com seus objetivos.
Verifique o índice de vacância
O índice de vacância mostra quanto dos imóveis do Fundo estão vagos. Quanto maior o índice de vacância, menor tendem a ser os rendimentos pagos aos seus investidores.
Fundos bem geridos e com imóveis bem localizados tendem a apresentar menores índices de vacância e, consequentemente, têm resultados melhores para seus compradores.
Confira o valor das cotas
O preço das cotas de um Fundo varia diariamente. Antes de comprar parte de determinado FII, é preciso verificar se o preço cotado está valendo a pena, ou não, para o Fundo em questão.
Existe uma conta bem simples para fazer essa análise: basta dividir o patrimônio líquido do Fundo Imobiliário pelo número de cotas emitidas. Esse valor representa o patrimônio líquido por cota, também conhecido pela sigla PLC.
Se o preço da cota estiver muito acima do PLC, pode indicar que o mercado corrigirá esse valor e sua cotação poderá ter quedas. Se estiver abaixo do PLC, pode indicar boas oportunidades ou que o Fundo possui inconsistências.
Cheque a liquidez do FII
O quarto ponto é relativo à liquidez do Fundo Imobiliário, ou seja, quanto dinheiro ele movimenta por dia. Esse indicador pode ser identificado analisando o volume de negociações do FII.
Quanto maior o volume, maior a liquidez do Fundo. Isto é, mais investidores vendendo e comprando. Isso indica que ele é menos arriscado do que um Fundo de baixo volume e você não terá dificuldades para vender suas cotas.
Dê preferência aos FIIs do IFIX – o Índice de Fundos imobiliários
O IFIX é como o índice de referência desse mercado é conhecido. Ele foi criado em 2012 e tem como objetivo indicar o desempenho dos principais índices disponíveis na Bolsa de Valores.
Podemos fazer uma comparação simples: o IFIX está para o mercado de Fundos Imobiliários assim como o Ibovespa está para o Mercado de Ações. Entendeu?
Selecionar um fundo que é abrangido pelo IFIX é como escolher um FII pré-selecionado. Em sua maioria, são Fundos que apresentam liquidez e valor de mercado interessantes.
Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
Após conhecer o que são Fundos Imobiliários e entender como ganhar com eles, chegou a hora de aprender como investir nesses títulos.
Podemos listar 5 passos fáceis para começar a aplicar em FII. Hoje mesmo você pode começar a se organizar para fazer esse investimento.
Conheça o seu perfil
Esse é o primeiro passo para qualquer investimento. É fundamental você se conhecer como investidor antes de determinar onde investir. Neste processo, você terá que responder algumas perguntas: quanto risco tenho disposição para correr? Quanto dinheiro tenho disponível para começar? Quando terei que resgatar?
Defina seus objetivos
Se investir em Fundos Imobiliários estiver de acordo com o seu perfil, chegou a hora de definir seus objetivos. Quando souber o quanto tem para investir e quando deseja resgatar, encontrará os Fundos certos para seus planos. Se não souber escolher, não se preocupe que o próximo passo foi pensado para isso.
Abra conta em uma corretora
A porta de entrada da Bolsa de Valores para investidores são elas: as corretoras de valores. Para você começar a investir em Fundos Imobiliários, precisa de uma conta em uma instituição dessas. Conte com uma boa corretora de valores para ter acesso a boas oportunidades de investimento, de forma simples, ágil e prática.
Escolha os Fundos certos para você
Com as dicas que passamos e, ao lado de profissionais, você será capaz de escolher os melhores Fundos Imobiliários para você e para seus planos.
Não esqueça da diversificação: para alcançar bons resultados de forma responsável, monte uma carteira diversa contendo diferentes tipos de investimentos, inclusive os melhores FIIs.
Agora é só investir
Conhecendo o seu perfil, com seus objetivos em mente, e com sua conta aberta, basta colocar tudo isso em prática e começar a investir. Lembre-se também de continuar aprendendo sempre com quem realmente entende do assunto. E acredite, aplicar na Bolsa de Valores é bem mais simples do que você imagina.
Antes de fechar a página, veja um passo a passo para realizar este investimento:
Dúvidas frequentes sobre FIIs
Algumas outras dúvidas podem surgir quando o momento de investir se aproxima. Pensando nisso, criamos uma seção para responder algumas perguntas que recebemos sobre esse tipo de investimento.
O que vale mais a pena: FIIs ou imóveis?
Você pode se perguntar qual investimento é mais vantajoso: FIIs ou diretamente em imóveis. Existem diversos pontos que podem ser comparados. Liquidez, valor do aporte inicial, burocracia e outros.
Quais são os custos de investir em FII?
Existem algumas taxas que os cotistas normalmente pagam quando decidem investir em FII. A primeira delas é a taxa de administração, cobrada pela gestora do fundo para cobrir suas despesas.
A taxa de corretagem e a taxa de custódia são cobradas pelas corretoras. A primeira ocorre após as movimentações de compra e venda de cotas. Já a segunda, é cobrada por algumas corretoras apenas para manter seus investimentos em conta.
A taxa de performance, por sua vez, pode aparecer caso o fundo renda mais que previsto. Isto é, se o FII resultar mais do que o prometido. Por fim, os emolumentos são cobrados pela própria Bolsa de Valores. Eles são pequenos percentuais sobre o valor de compra e venda de seus ativos.
Como funciona o Imposto de Renda para Fundos Imobiliários?
Para investidores “pessoa física”, aqueles rendimentos recebidos de tempos em tempos são isentos do Imposto de Renda. Entretanto, se o cotista tiver lucro na venda de suas cotas, ele ou ela terão que pagar 20% desse valor para a Receita.
Mas não se esqueça, o IR não é retido na fonte. Isto é, você deve lembrar de emitir um “boleto”, mais conhecido como DARF, através do site da Receita Federal e pagá-lo dentro do prazo determinado.
Quanto é o mínimo para investir?
O investimento inicial em Fundos pode ser bem baixo. É possível encontrar cotas por volta dos R$60. Entretanto, o recomendado é começar com um pouco mais, assim resultados interessantes podem ser alcançados com mais facilidade.
Quais são os riscos de investir em Fundos Imobiliários?
Como todos os outros investimentos ofertados no mercado financeiro, existem riscos ao se investir em FII. Especificamente para os Fundos Imobiliários, podemos separar os riscos em 3 pontos diferentes:
- O risco de vacância pode ser explicado como o risco dos empreendimentos do FII não serem alugados, assim o Fundo não apresenta resultados através do pagamento de aluguéis.
- O risco de desvalorização, por sua vez, é o mais intuitivo: o resultado do Fundo está ligado diretamente ao desempenho do mercado imobiliário. Se o mercado recuar, o resultado do Fundo tende a seguir esse resultado.
- Por fim, está o risco de mercado. Como as cotas podem ser vistas como ativos, elas estão sujeitas a lei da oferta e da demanda. Notícias e acontecimentos podem causar oscilações nesse universo.
Mas atenção: investir de forma consciente e diversificado contribui para reduzir esses 3 tipos de risco.
Material Publicitário. Os ativos financeiros mencionados neste conteúdo foram selecionados pela equipe de Análise da Toro Investimentos. Ressaltamos que eles podem não ser adequados a todos os perfis de investidores, considerando situação financeira, prazos, objetivos e necessidades específicas.
Caso os investimentos apresentados não sejam compatíveis com o seu perfil, recomendamos que você consulte um Assessor de Investimentos para elaborar uma carteira alinhada às suas metas. Para isso, deixe o seu Perfil de Investidor (API) sempre atualizado e leia todas as condições de cada produto antes de investir.
Por fim, a Toro Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimento tomadas com base nas informações divulgadas neste material. Além disso, isenta-se de qualquer responsabilidade por prejuízos, diretos ou indiretos, que possam surgir do uso indevido deste conteúdo.