Você sabia que o Imposto de Renda sobre venda de imóveis obedece a regras específicas? A cada ano, milhões de brasileiros precisam declarar o principal tributo do país, mas ficam com dúvidas sobre como fazer a declaração sem erros.
Afinal de contas, como proceder com os impostos na venda de imóveis? E na compra? Há diferenças na declaração de imóveis à vista e financiados?
Neste artigo, vamos esclarecer essas e outras dúvidas sobre a declaração de Imposto de Renda para compra e venda de imóveis. Abordaremos desde a questão de lucro até as possibilidades de isenção do IR para esse tipo de bem. Se você tem curiosidade e deseja saber mais, continue acompanhando.
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Como declarar venda de imóvel no Imposto de Renda
Em resumo, quem vendeu um imóvel no ano passado precisa declarar essa transação no IR de. Mas não é só isso: o contribuinte que tem um imóvel há mais tempo (desde antes de 2018) também precisa informar na declaração de IR a posse desse bem. Junto a isso, é preciso informar alguns dados como: endereço do imóvel, número do IPTU e data de aquisição.
Dentro do programa de declaração do Imposto de Renda, você deve inserir essas informações na parte de “Bens e Direitos”.
Um detalhe importante: se seu número de IPTU for maior do que 20 caracteres, coloque essa informação no campo “Discriminação”.
Como declarar o lucro na venda de um imóvel?
Quando um imóvel é vendido, é necessário apurar o ganho de capital. Embora o termo “ganho de capital” seja pouco conhecido, seu significado é simples: ele representa o lucro que a pessoa teve com a venda do bem. A própria Receita Federal disponibiliza um programa para que o contribuinte faça esse cálculo.
Você mesmo pode fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), no qual deverá informar os valores da transação, forma de pagamento, datas de aquisição e de alienação. A partir daí, o software fará o cálculo do imposto automaticamente.
É válido saber que, quando o valor da venda for maior que o de compra, então existirá imposto com alíquota de 15% sobre o lucro.
Esse valor deve ser quitado até o último dia útil do mês posterior ao da venda. Ou seja, é preciso apurar o ganho de capital no momento da venda, e não somente ao fazer a declaração do Imposto de Renda no ano seguinte.
Digamos que você tinha um apartamento de R$200 mil e o vendeu por R$250 mil em fevereiro. Nesse caso, o ganho de capital foi de R$50 mil, certo? Então, incidirá 15% de IR sobre esse lucro. Vale lembrar que, nesse exemplo, você deve pagar esse tributo até o último dia útil do mês de março.
Parece complicado lidar com tudo isso? Pois saiba que é importante se manter em dia com o fisco, senão você pode ter que pagar multa.
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A declaração da compra de imóvel no Imposto de Renda
Assim como o vendedor, o comprador de um imóvel também precisa declarar o bem no Imposto de Renda. Veja como proceder nesse caso:
Imóvel comprado à vista
Ao fazer a declaração de um imóvel comprado à vista, é necessário incluir um campo referente ao imóvel na aba “Bens e Direitos”. Ali, deve-se fazer toda a descrição do bem. Deixe o valor zerado na coluna de 31/12 do ano retrasado (pois naquele ano você ainda não possuía o bem) e informe o valor total pago na coluna 31/12 do ano passado.
A descrição do bem pode ser feita com base nesse exemplo: “Casa térrea comprada de Maria Antônia da Rosa (CPF: 123.456.789-10) por R$100.000,00, sendo o valor pago à vista com recursos próprios”.
Comprar imóvel financiado
Se você comprou um imóvel financiado, também deve informá-lo na parte de “Bens e Direitos”.
Na coluna de 31/12 do ano passado deixe o valor zerado e informe o total dos pagamentos realizados no ano passado na coluna 31/12/20XX. Para isso, considere a entrada mais a soma de todas as parcelas pagas do financiamento no ano-base, inclusive com o FGTS, caso haja. A cada ano, você deverá adicionar os valores das prestações quitadas.
E como informar os juros do financiamento? Essa é uma dúvida comum. Na verdade, o valor do imóvel já recebe os juros do financiamento e demonstra o quanto foi pago pelo comprador. Dessa maneira, ao declarar o Imposto de Renda, você não precisa informar o saldo devedor no campo de “Dívidas e Ônus Reais”, pois neste formato estará descrito somente o valor efetivamente quitado a cada ano.
O declarante pode adicionar ao valor do imóvel as benfeitorias (por exemplo, reformas) realizadas por ele a cada ano. O mais importante é guardar todos os comprovantes fiscais dessas melhorias para poder comprovar esses gastos, caso seja preciso.
Por falar em imóveis financiados, se você está pensando em uma aquisição por esse meio, faça um cálculo com o Simulador de Financiamento de Imóvel da Mobills (abaixo). Basta informar, no formulário abaixo, o valor do imóvel, a entrada, taxa de juros mensal e o prazo. Não esqueça também de escolher entre o sistema Price ou SAC.
A isenção do pagamento do lucro com venda de imóveis no IR
Você sabia que existem situações em que é possível reduzir ou até mesmo ficar livre do Imposto de Renda sobre o ganho de capital de imóveis? Essa é uma ótima notícia, pois o IR cobrado sobre o lucro com venda de imóveis tem uma alíquota fixa de 15%.
Então, veja a seguir as possibilidades de isenção do Imposto de Renda ou como reduzir o tributo:
- Comprovação de que houve melhoria na estrutura do imóvel: as chamadas benfeitorias (melhorias) na estrutura, como reformas e novas construções, permitem elevar o valor que o imóvel já possuía antes da venda. Com isso, o ganho de capital será considerado menor, reduzindo ou até mesmo isentando o imposto.
- Desapropriação de terra para reforma agrária: as indenizações recebidas sobre um imóvel rural (terra nua) para essa finalidade são consideradas receita de atividade rural. Dessa forma, não podem ser tributadas como ganho de capital quando abatidas como despesas públicas.
- Imóvel comprado antes de 1969: bens adquiridos antes dessa data dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital.
- Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: para as vendas de bens adquiridos nessa época, o imposto é menor e diminui progressivamente. Para o ano mais antigo (1969) a redução é de 100% (isenção), até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, de 1988 a 1969, o Imposto de Renda é reduzido em 0,25%.
- Venda de um único imóvel de até R$400 mil: se nos últimos 5 anos você não vendeu nenhum outro imóvel, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato;
- Compra de outro imóvel em 180 dias: desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até 6 meses depois da celebração do contrato. Caso opte por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício pode ser utilizado a cada 5 anos.
Se você tem interesse pela isenção do Imposto de Renda, saiba que é possível aproveitar essa vantagem também na hora de investir. Existem opções no mercado que são isentas de IR e podem render mais que a poupança.
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Como funciona o Imposto de Renda (IR)
Nem todo mundo sabe o que é Imposto de Renda (IR), nem que ele é um tributo anual obrigatório. Seu valor é informado assim que a declaração de Imposto de Renda é preenchida, sendo que o contribuinte deve declarar tudo o que ganhou no ano passado: salários, pagamentos, aposentadoria, vendas de bens, rendimentos de investimentos e de aluguel.
É importante recolher os comprovantes de gastos pessoais que podem ser deduzidos no IR, até porque essa é uma boa maneira de economizar dinheiro. Alguns exemplos que podem ser deduzidos são consultas médicas e odontológicas, doações, mensalidades de escola e faculdade.
Importante lembrar de juntar os documentos e informes durante todo o ano. Assim, quando chegar o momento da declaração anual, você não terá problemas em encontrar os dados para inserir no sistema.
Além disso, é necessário comprovar a compra de bens relevantes. É o caso dos imóveis, que já vimos aqui, e carros.
Lembre-se sempre de que nesses documentos deverá constar o CPF ou CNPJ, o endereço do prestador de serviço e as informações do beneficiário (se é você ou seu dependente). Isso é essencial, pois a Receita Federal conferirá se os ganhos e as aquisições feitas são compatíveis com a renda que você está declarando.
E então, tirou suas principais dúvidas a respeito do Imposto de Renda sobre venda de imóveis? Realmente esse é um assunto que tem várias particularidades, por isso você fez certo em buscar mais informações.
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momentos da nossa vida.
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