Vacância financeira em Fundos Imobiliários: como funciona?

Os Fundos Imobiliários têm se popularizado nos últimos anos, já que oferecem bons retornos, facilidade de acesso e benefícios fiscais.

Contudo, é importante conhecer melhor alguns conceitos relacionados a esse investimento, como a vacância financeira.

Para ajudar você a investir com mais estratégia, neste artigo vamos explicar o que é a vacância em FIIs, quais são os tipos existentes e de que forma eles impactam os investimentos em Fundos Imobiliários.

Continue lendo para saber mais!

O que é vacância nos Fundos Imobiliários?

A vacância em FIIs refere-se à proporção de imóveis dentro do portfólio do Fundo que estão desocupados ou não gerando renda.

Quando um imóvel está vago, não está gerando aluguel, o que pode impactar os rendimentos do Fundo e, consequentemente, os retornos para os cotistas.

O impacto da vacância é mais evidente nos FIIs de tijolo, pois esses Fundos possuem ativos físicos, como imóveis comerciais, industriais ou residenciais. A vacância física, por exemplo, reduz diretamente a receita de aluguel proveniente desses imóveis.

Por outro lado, nos FIIs de papel, que investem em instrumentos financeiros relacionados a crédito imobiliário, a vacância pode se manifestar principalmente na forma de inadimplência dos devedores. Nesse caso, a receita esperada dos pagamentos de financiamentos pode não ser totalmente realizada.

Por conta disso, a gestão da vacância é uma consideração importante para investidores em FIIs, pois afeta diretamente a performance financeira do investimento, independentemente da modalidade.

É possível, inclusive, encontrar alguns dados a respeito de vacância nos relatórios gerenciais dos FIIs listados na Bolsa de Valores. Contudo, a exibição de conteúdos desse tipo não é obrigatória.

Quais são os tipos de vacância?

A vacância pode ser categorizada em dois tipos principais: vacância física e vacância financeira. Veja como funciona cada uma delas a seguir.

Vacância física

A vacância física refere-se à porcentagem de área locável do imóvel que está desocupada.

Ela é um indicador que representa a parcela dos imóveis dentro do portfólio do Fundo que está desocupada ou não está gerando receitas de aluguel.

Em outras palavras, é a porcentagem da área locável total que não está sendo utilizada por locatários.

Essa vacância física pode ser resultado de imóveis não alugados, áreas em processo de renovação ou reforma, ou espaços que estão temporariamente indisponíveis para locação.

Isso afeta diretamente a capacidade do Fundo em gerar receitas de aluguel, pois as áreas desocupadas não estão contribuindo para os rendimentos.

Inclusive, imóveis desocupados podem ser percebidos como menos valiosos no mercado, o que pode influenciar negativamente o valor patrimonial do Fundo.

A gestão eficaz da vacância física envolve estratégias como marketing ativo para atrair locatários, negociação de contratos de locação favoráveis e adaptação do portfólio às demandas do mercado.

Vacância financeira

A vacância financeira, por outro lado, refere-se à porcentagem de receitas de aluguel que não está sendo efetivamente recebida devido a inadimplência dos locatários.

Assim, é a proporção dos aluguéis não pagos em relação ao total de receitas de aluguel projetadas.

Ela pode ocorrer quando os locatários não pagam o aluguel ou não cumprem suas obrigações contratuais. Isso traz impactos para a receita do FII, reduzindo o valor disponível para distribuição aos cotistas.

A diversificação do portfólio, a seleção criteriosa de locatários e estratégias proativas de gestão de propriedades são algumas das abordagens utilizadas para lidar com os desafios associados à vacância financeira.

Para mitigar os impactos da inadimplência, os gestores dos Fundos podem precisar fazer provisões, reservando parte dos rendimentos para cobrir possíveis perdas de receita.

Ademais, estratégias para lidar com a vacância financeira incluem a implementação de políticas rigorosas de cobrança, negociação de acordos para regularizar dívidas e, em alguns casos, a busca de locatários mais estáveis.

Vale ressaltar que tanto a vacância financeira quanto a vacância física são considerações importantes para os gestores de FIIs, pois podem influenciar a estabilidade e o desempenho do investimento.

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Como essas taxas de vacância são calculadas?

Agora que você sabe as principais diferenças entre vacância física e vacância financeira, vamos mostrar de que maneiras elas são calculadas.

A análise desse indicador fornece aos investidores insights sobre a ocupação efetiva dos espaços físicos nos imóveis e a capacidade do ativo de gerar fluxo de caixa ao longo de um período específico. Esse exame contribui para a avaliação do risco do investimento e a projeção do retorno esperado.

A taxa de vacância física é calculada dividindo a área locável desocupada pelo total de área bruta locável do portfólio do Fundo, normalmente medida em metros quadrados.

A fórmula é:

Taxa de Vacância Física = (Área Locável Desocupada ÷ Área Locável Total) x 100

A “área locável desocupada” refere-se ao espaço disponível para locação que não está atualmente sendo utilizado. Essa área pode resultar de imóveis que ainda não foram alugados, locações encerradas ou espaços em processo de renovação.

Já a vacância financeira é calculada dividindo o valor dos aluguéis não recebidos (devido à inadimplência) pelo total de receitas de aluguel esperadas.

Em essência, a taxa de vacância financeira segue a mesma lógica da vacância física, mas a aplica ao contexto de fluxos de caixa.

Ela abrange a noção de receita potencial e a receita desperdiçada devido à vacância física, indicando a porcentagem que o FII está recebendo atualmente em comparação com o valor total que poderia ser obtido com todos os aluguéis.

A fórmula é:

Taxa de Vacância Financeira = (Aluguéis Não Recebidos ÷ Receitas de Aluguel Esperadas) x 100

Os “aluguéis não recebidos” referem-se aos valores de aluguel que deveriam ser pagos pelos locatários, mas que, por diversos motivos, não foram efetivamente recebidos pelo FII.

Exemplo de cálculo

Suponha que um Fundo Imobiliário possui um portfólio com uma área locável total de 10.000 metros quadrados (m²).

Deste total, 2.000 m² estão desocupados (vacância física). Além disso, o valor mensal esperado de aluguel é R$ 30.000, mas devido à inadimplência, o Fundo não recebeu R$ 5.000 (vacância financeira).

Assim, aplicando o cálculo a seguir, temos:

Taxa de Vacância Física = (2.000 ÷ 10.000) x 100 = 20%

Isso significa que 20% da área locável do Fundo está desocupada.

Em seguida, temos:

Taxa de Vacância Financeira = (5.000 ÷ 30.000) x 100 = aproximadamente 16.67%

A taxa de vacância financeira indica, portanto, que aproximadamente 16.67% do valor esperado de aluguel não foi recebido devido à inadimplência.

Esses cálculos proporcionam uma visão sobre a ocupação física e a eficácia na geração de receitas do FII, sendo úteis para avaliar o desempenho e identificar áreas que requerem atenção na gestão do portfólio.

Qual é o impacto da vacância nos FIIs?

A vacância pode ter vários impactos no desempenho e na rentabilidade do investimento. Alguns dos principais incluem:

1. Diminuição de rendimentos

 A vacância diminui a receita de aluguel gerada pelo FII, resultando em menos recursos disponíveis para distribuição aos cotistas. Isso pode afetar diretamente o retorno financeiro esperado pelos investidores.

2. Redução do valor patrimonial

 A vacância pode influenciar negativamente o valor dos ativos do Fundo.

Imóveis desocupados podem ser percebidos como menos valiosos no mercado, reduzindo assim o valor patrimonial do portfólio.

3. Aumento da pressão sobre os custos fixos

Os custos fixos associados à manutenção e gestão dos imóveis podem permanecer os mesmos, mesmo com a redução da receita de aluguel devido à vacância.

Isso aumenta a pressão sobre os custos operacionais e pode impactar a eficiência financeira do FII.

4. Possível impacto nas cotações

A percepção de risco associada à vacância pode influenciar as cotações das cotas do Fundo no mercado. Assim, investidores podem ficar cautelosos, resultando em uma desvalorização das cotas.

5. Necessidade de capitalização adicional

Para cobrir custos ou realizar melhorias para atrair locatários, o Fundo pode precisar de capital adicional.

Isso pode ser obtido por meio de novas emissões de cotas ou outros mecanismos de captação de recursos.

6. Reavaliação estratégica

 A vacância pode levar os gestores do Fundo Imobiliário a reavaliar sua estratégia, como ajustar a política de locação, buscar ativamente novos locatários ou considerar a venda de ativos “problemáticos”.

7. Impacto na diversificação

Se um grande número de propriedades estiver sujeito à vacância, a diversificação do portfólio pode ser comprometida, aumentando o impacto negativo da situação.

Dessa maneira, é importante que os gestores de FIIs adotem estratégias proativas para gerenciar e minimizar a vacância, visando preservar o valor do investimento e proporcionar retornos consistentes aos cotistas.

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