Os Fundos Imobiliários híbridos são uma categoria de investimento que combina características de dois tipos principais de FIIs: os de tijolo e os de papel. Eles possuem a vantagem de diversificar o portfólio, investindo tanto em imóveis físicos quanto em ativos financeiros do setor imobiliário, como CRIs e LCIs, além de cotas de outros FIIs.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) híbridos estão ganhando cada vez mais destaque no mercado de investimentos. Essa categoria de FIIs combina características dos Fundos de tijolo e de papel, oferecendo aos investidores uma diversificação ampla em um dos setores preferidos dos brasileiros.
Ao investir neles, os cotistas podem desfrutar dos benefícios tanto da valorização de imóveis físicos quanto dos rendimentos gerados por títulos de recebíveis.
Neste texto, exploraremos os seus fundamentos, suas vantagens e riscos, além de apresentar uma seleção dos melhores exemplos de Fundos disponíveis no mercado, levando em consideração sua relevância na Bolsa de Valores. Vamos lá?
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O que são FIIs híbridos?
Os Fundos Imobiliários (FIIs) híbridos são Fundos de Investimento também negociados na Bolsa que combinam características dos Fundos de tijolo (imóveis físicos) e dos Fundos de papel (recebíveis imobiliários), proporcionando aos investidores uma diversificação ampla neste setor.
Aqui estão algumas características dos FIIs híbridos:
- Portfólio diversificado: investem tanto em imóveis físicos quanto em ativos financeiros relacionados ao setor imobiliário, como CRIs, LCIs e cotas de outros FIIs.
- Renda Variável e Fixa: oferecem a possibilidade de obter rendimentos tanto pela valorização e aluguéis dos imóveis como pelos rendimentos dos ativos, proporcionando uma combinação de ativos de Renda Variável e Fixa.
- Menor exposição a riscos específicos: a diversificação do portfólio em diferentes tipos de ativos imobiliários reduz a exposição a riscos específicos de um único imóvel ou de um único tipo de investimento.
- Potencial de valorização e geração de renda: buscam a valorização dos imóveis e também geram renda por meio dos aluguéis e dos rendimentos dos recebíveis.
É importante ressaltar que cada Fundo possui suas próprias características e estratégias; por isso, é essencial analisar cuidadosamente cada alternativa antes de investir.
A constituição dos FIIs híbridos é regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e envolve a criação do Fundo, a elaboração de seu regulamento e a captação de cotistas.
Eles são administrados por uma instituição financeira ou uma gestora especializada, responsável pela gestão do patrimônio, pela escolha dos ativos a serem adquiridos e pela distribuição dos rendimentos aos cotistas.
Como funcionam os Fundos Imobiliários híbridos?
Os FIIs híbridos funcionam por meio da captação de recursos dos cotistas, que são investidores interessados em participar do patrimônio do Fundo. Esses recursos são direcionados para a aquisição de ativos físicos e financeiros relacionados ao setor imobiliário.
Quando captam recursos dos cotistas, têm a flexibilidade de investir em diferentes tipos de ativos, incluindo imóveis físicos e ativos como CRIs, LCIs, cotas de outros FIIs, entre outros.
Composição da carteira do FII
Os recursos captados dos cotistas são geralmente utilizados para adquirir imóveis físicos, que podem variar desde escritórios, shoppings, galpões logísticos, até empreendimentos residenciais ou comerciais.
Esses imóveis são escolhidos com base na estratégia de investimento do Fundo e nas oportunidades de mercado, de acordo com o que o gestor entende como mais lucrativo no cenário econômico.
Além disso, eles também investem em ativos financeiros relacionados ao mercado de propriedades. Os mais comuns são os CRIs, que são títulos de dívida lastreados em empréstimos do setor, e as LCIs, que são títulos de crédito emitidos por instituições financeiras com lastro em financiamentos.
Dividendos dos FIIs híbridos
Os rendimentos gerados pelos FIIs híbridos, seja por meio de aluguéis dos imóveis ou pelos rendimentos financeiros dos ativos, são distribuídos periodicamente aos cotistas, conforme previsto no regulamento do Fundo. A rentabilidade do investidor está relacionada tanto à valorização dos imóveis quanto aos rendimentos financeiros do portfólio.
Também existe a obrigatoriedade de repartir ao menos 95% do resultado líquido entre os cotistas do FII.
Os FIIs serão menos ou mais lucrativos de acordo com a composição da carteira e o cenário econômico, isto é, se os imóveis geram boa renda e os recebíveis são favorecidos pelos atuais níveis de juros e inflação.
Quais são as vantagens e desvantagens de investir em um FII híbrido?
Como vimos, essa combinação no portfólio busca oferecer aos investidores a possibilidade de obter renda tanto pela valorização dos imóveis quanto pelos rendimentos financeiros dos ativos.
Como todo e qualquer investimento, os FIIs híbridos possuem algumas vantagens e desvantagens que devem ser consideradas, conforme o seu perfil e objetivos ao investir. São elas:
| Vantagens | Desvantagens |
| Diversificação ampla no setor imobiliário. | “Taxa dupla” por, às vezes, investir em cotas de outros FIIs. |
| Combinação de Renda Variável e Fixa. | Dependência do desempenho do setor imobiliário. |
| Potencial de valorização dos imóveis e geração de renda. | Possibilidade de variação dos rendimentos ao longo do tempo. |
| Menor exposição a riscos específicos. | Requer mais habilidade do gestor para selecionar e administrar a carteira. |
| Gestão profissional especializada. | Risco de liquidez em alguns casos. |
Via de regra, os FIIs híbridos são considerados bons investimentos entre os ativos de Renda Variável, tanto por investidores iniciantes quanto por aqueles com patrimônio já estabelecido.
Como saber se um FII é de tijolo, papel ou híbrido?
Para identificar se um FII é de tijolo, papel ou híbrido, é necessário analisar a composição do seu portfólio.
Um FII de tijolo investe principalmente em imóveis físicos, visando a geração de renda por meio de aluguéis. Já um FII de papel concentra-se em ativos financeiros, como CRIs e LCIs, buscando rendimentos provenientes de operações de crédito imobiliário.
Por fim, como dissemos, um FII híbrido possui uma combinação de ambos, investindo tanto em imóveis físicos quanto em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário.
A análise do regulamento e prospecto do FII, bem como os relatórios da gestora, fornecem informações claras sobre a alocação de recursos, permitindo identificar o tipo.
Quais são os melhores exemplos de FIIs híbridos?
Agora, vamos conhecer alguns exemplos de FIIs considerados híbridos na Bolsa de Valores. Lembrando que os ativos citados abaixo não são recomendação de compra nem necessariamente expressam a opinião dos Analistas da Toro.
| FII | Código |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 |
| CSHG Renda Urbana | HGRU11 |
| TG Ativo Real | TGAR11 |
| TRX Real Estate | TRXF11 |
| Rio Bravo Varejo | RBVA11 |
| HSI Renda Imobiliária | HSRE11 |
| Alianza Trust Renda Imobiliária | ALZR11 |
| RBR Properties FII | RBRP11 |
| Brazil Realty | BZLI11 |
| Santander Renda de Aluguéis | SARE11 |
| WHG Real Estate | WHGR11 |
| Vinci Imóveis Urbanos | VIUR11 |
| Alianza Multioffices | MTOF11 |
| VBI Consumo Essencial | EVBI11 |
| Supremo FII | SPMO11 |
Como investir em FIIs híbridos?
Para investir em FIIs híbridos, se isso fizer sentido para a sua estratégia e perfil de risco, o procedimento é bastante simples. Aqui está um passo a passo simplificado de como investir neles pela plataforma da Toro Investimentos:
- Abertura de conta: faça o seu cadastro na Toro de forma gratuita. Preencha as informações solicitadas, incluindo dados pessoais e documentos necessários.
- Depósito de recursos: após a aprovação da sua conta, faça um depósito de recursos para investir. A Toro Investimentos possui várias opções de transferência bancária, incluindo Pix.
- Busca pelo FII: Na área de Bolsa, utilize a barra de busca ou os filtros disponíveis para pesquisar os FIIs específicos pelo seu código ou nome.
- Análise do FII: ao encontrar o Fundo desejado, veja os detalhes para obter mais informações, como a composição do portfólio, o histórico de rendimentos e a gestão.
- Configure o investimento: escolha a quantidade de cotas, confira o valor total e confirme a aplicação.
Lembrando que este é um passo a passo simplificado, e é sempre recomendado ler atentamente as informações disponibilizadas pela plataforma da Toro, seguir as instruções fornecidas e buscar orientações adicionais dos nossos Assessores de Investimentos, a fim de garantir uma aplicação adequada e segura.
Como escolher Fundos Imobiliários para investir?
Ao se deparar com diversas opções, além da composição da carteira, surge a questão de como escolher mais Fundos Imobiliários (FIIs) para compor uma carteira.
Nesse sentido, é possível economizar tempo ao analisar alguns fatores em um checklist rápido:
- Liquidez diária: verifique a quantidade de negócios diários, já que uma alta liquidez facilita a compra e venda de cotas de forma mais eficiente.
- Índice de vacância: avalie a taxa de ocupação dos imóveis do fundo, buscando FIIs com baixas taxas de vacância, o que indica uma maior estabilidade de renda.
- Qualidade e tipo de gestão: analise a competência e experiência dos gestores do FII, pois uma gestão eficiente é fundamental para o sucesso do investimento.
- Governança corporativa: verifique como o FII é administrado e se há transparência na divulgação de informações aos cotistas.
- Qualidade e localização dos imóveis: avalie a qualidade dos imóveis e sua localização, pois imóveis bem localizados tendem a ter menor vacância e melhor desempenho.
- Indexador: nos ativos de recebíveis, observe qual é o indexador, isto é, se o rendimento é atrelado à inflação, à Selic, ao CDI, etc.
- Taxas cobradas: analise as taxas de administração e performance, buscando fundos com taxas competitivas e alinhadas aos resultados obtidos.
- Regularidade e nível do dividend yield: estude o histórico de distribuição de dividendos, verificando a consistência e o rendimento oferecido aos cotistas.
- Pondere a relação high yield x high grade: investigue se Fundo tem uma estratégia high yield (focada em altos dividendos, porém com maior risco) ou high grade (com títulos e imóveis melhor avaliados e com menor risco).
Ao levar em consideração esses aspectos, você estará mais bem preparado para analisar e selecionar Fundos Imobiliários que se alinhem aos seus objetivos e perfil de investimento.
Além dos FIIs, confira, no infográfico abaixo, outra possibilidades de diversificação de patrimônio no mercado de imóveis e propriedades:
Quais são os FIIs recomendados para este ano?
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