O número de FIIs recomendados em uma carteira de longo prazo depende do perfil de cada investidor e suas metas financeiras. Uma carteira bem diversificada pode incluir, no mínimo, de 7 a 10 FIIs de tipos e características diferentes (FIIs de tijolo, papel, FoFs e Fiagros), mas pode variar segundo a tolerância ao risco e os valores investidos. É importante que a carteira seja periodicamente avaliada e ajustada, conforme as mudanças no mercado e nos objetivos do investidor.
Ao se tornar cotista de um Fundo Imobiliário (FII), você garante um fluxo de recebimento de proventos mensais que muito vão contribuir para o enriquecimento e para os juros compostos na sua carteira.
Contudo, dada a numerosa quantidade de ativos disponíveis na B3, muitas vezes surge a dúvida de quantos FIIs ter na carteira de longo prazo e qual seria o número ideal.
No começo de 2023, a Bolsa já registrava mais de 440 FIIs listados, sendo que, em 2017, esse número era 156.
No artigo de hoje, você vai aprender mais sobre a construção de uma boa carteira de Fundos Imobiliários, como fazer a diversificação correta e qual seria um número ideal para proteger seu investimento e potencializar sua rentabilidade. Vamos lá?
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O que é a diversificação?
Primeiro, antes de construir um portfólio de investimentos, é essencial inicialmente pensar na diversificação e como ela servir como um mecanismo de amortecimento dos riscos nos investimentos.
A diversificação nada mais é do que a composição de uma carteira com diferentes ativos, de diferentes, classes, setores, classificações de risco e correlações.
Em outras palavras, corresponde ao velho ditado de “não colocar todos os ovos na mesma cesta”. Caso um ativo da sua carteira caia muito, proporcionalmente em relação ao seu patrimônio total, o impacto será pequeno.
Uma das maneiras mais indicadas de buscar a diversificação perfeita desde a primeira alocação é saber de antemão quais são as suas macro e micro-alocações.
➡️ Macro-alocações: você define o “desenho” geral da carteira, ou seja, em quais setores vai investir, os níveis de relação entre eles, a proporção em relação ao total, para quais áreas dará um peso maior, onde vai pesar mais o risco. Por exemplo: 25% de FIIs de tijolo, 25% de FIIs de papel, 25% de FOFs e 25% de Fiagros.
➡️ Micro-alocações: é hora de decidir, nos setores selecionados anteriormente, quais FIIs escolher, a proporção de cada uma deles de acordo com o risco, os critérios que vão guiar cada compra, entre outros.
Quantos FIIs devo ter na carteira?
Assim como na diversificação em ações, entenda que não há uma resposta exata para essa pergunta, nem um consenso entre Analistas e Assessores de Investimentos.
Por outro lado, para ter um nível mínimo de diversificação, dada a quantidade de alternativas disponíveis no mercado, é ideal começar com um número entre 7 e 10 FIIs de tipos e características diferentes (FIIs de tijolo, papel, FoFs e Fiagros).
O número máximo vai variar de acordo com os seus objetivos, perfil de risco, prazos e os outros tipos de investimentos que fazem parte da sua carteira.
A seguir, listaremos algumas dicas que você deve ponderar na construção de uma boa carteira de Fundos Imobiliários focando no longo prazo, ou seja, escolher bons FIIs e continuar como cotista enquanto eles forem bons.
1. Risco x retorno
O primeiro passo de qualquer investimento é ponderar sobre a relação risco x retorno. Na Bolsa, você sabe que os preços dos ativos oscilam constantemente e, quanto menos ativos houver no seu portfólio, mais arriscado ele será.
Ademais, os FIIs com maior potencial de retorno geralmente tendem a ser mais arriscados. Os Fundos mais consolidados e bem geridos, vão se mexer menos, tanto no valor das cotações quanto no pagamento de proventos.
Então, busque o balanceamento da sua carteira de FIIs com ativos que possuam diferentes perfis de risco.
Entenda ainda que simplesmente comprar mais e mais Fundos não vai eliminar totalmente o risco, uma vez que todo portfólio de investimentos envolvem os riscos sistêmicos e os não sistêmicos.
Risco sistêmico
O risco sistêmico é aquele que afeta todos os FIIs do mercado, isto é, a indústria como um todo, independente de quais setores eles pertençam. São exemplos: crises econômicas, pessimismo com o futuro, contração nos investimentos, retração generalizada no consumo, etc. Então, por mais FIIs que você tenha na sua carteira, não é possível descartá-lo.
Risco não-sistêmico
Já o risco não-sistêmico é aquele que afeta um pequeno grupo de FIIs, mas não todos ao mesmo tempo. Por exemplo: uma crise no setor de galpões logísticos, nova tributação para FIIs de papel, etc. Então, mesmo que um grupo de Fundos do seu portfólio sofra com isso, outros vão passar ilesos.
2. Tolerância ao risco
Ainda falando em risco, como em todo investimento no mercado financeiro, você deve ponderar ainda sobre a sua tolerância. Se você é mais conservador, deve procurar FIIs menos arriscados e mais consolidados, por exemplo.
3. Proporção na sua carteira
A construção de uma carteira de FIIs bem diversificada leva em conta ainda qual será a proporção de cada um deles em relação ao total do seu patrimônio.
Por exemplo, ter um único Fundo Imobiliário que corresponda a 20% dos seus investimentos, torna sua carteira muito mais arriscada.
Portanto, pense sobre qual o peso de cada um considerando tudo o que você tem investido e o total da sua carteira de FIIs. No início, dê um peso menor aos FIIs mais arriscados.
4. Frequência de acompanhamento
Outro fator importantíssimo na definição de quantos FIIs ter na carteira é a frequência com que você os acompanha, lê os relatórios da administração, segue as notícias e tudo o mais que ronda o ativo.
Quanto mais ativos houver na sua carteira, menor será a necessidade de acompanhamento frequente.
Isso se dá por que um número maior de FIIs aumenta a diversificação e, como dissemos, dilui o risco. Lembre-se ainda que esse acompanhamento varia conforme as características do FII, uma vez que aqueles mais arriscados e voláteis demandam um olhar mais próximo.
5. Tipos de FIIs
Ainda pensando na diluição do risco total da carteira, monte-a de acordo com os tipos de FIIs disponíveis. São as macro-alocações que falamos acima, isto é, defina qual será a porcentagem que terá em cada classe.
Os principais tipos de Fundos Imobiliários são:
FIIs de tijolo
Os FIIs de tijolo são aqueles que investem o patrimônio do Fundo na exploração de imóveis físicos, tais como: galpões logísticos, hotéis, hospitais, prédios de escritórios, indústrias, escolas, universidades, agências bancárias e muitos outros. O rendimento desse tipo de FII vem dos aluguéis que cada imóvel gera.
FIIs de papel
Os FIIs de papel são os que aplicam o patrimônio dos seus cotistas em instrumentos financeiros do setor imobiliário, tais como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias). Eles ganham ao acompanhar indexadores como a inflação ou a taxa de juros.
Fundos de Fundos (FoFs)
Os Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs) são essenciais para diversificar ainda mais, uma vez que eles investem o patrimônio do Fundo na compra de cotas de outros Fundos Imobiliários. Então, eles ganham com a valorização e proventos pagos por esses FIIs em carteira. É uma chance de diversificar com apenas um único investimento.
Fiagros
Os Fiagros, apesar de recentes, estão ganhando muita popularidade no mercado. Eles são formados para aplicar em ativos do agronegócio, sejam de natureza imobiliária ou relacionados à produção desde setor. Então, esses FIIs compram e vendem imóveis rurais, cotas de outros Fundos do agro, ações de empresas do setor e outras aplicações.
6. Diversificação entre regiões, setores e tamanho
Pensando nos FIIs de tijolo e nos Fiagros, principalmente, é essencial diversificar também comprando cotas de FIIs em diferentes regiões, ramos de atuação e tamanho do patrimônio.
Lembre-se que FIIs com patrimônio líquido menor ou poucos imóveis tendem a ser mais arriscados.
7. Diversificação por indexadores
Já nos FIIs de papel, pense em diversificar comprando cotas de FIIs cujos ativos da carteira estejam atrelados a diferentes indexadores.
Em outras palavras, você pode se expor a Fundos com alocação em produtos financeiros atrelados à inflação (IPCA e IGP-M) ou à taxa de juros (Selic e taxa DI).
8. Diversificação high yield, high grade e middle risk
Apesar de parecer técnico, pense também nas características dos FIIs conforme uma classificação que relaciona risco e proventos.
- High Yield: são aqueles que oferecem remuneração acima da média. Isso está diretamente ligado ao risco de crédito e inadimplência dos produtos na carteira do FII (geralmente os de papel ou FoFs). Apesar de elevar o risco do seu porfólio, o ganho em proventos também aumenta.
- High grade: são os que recebem as melhores notas nas classificações de rating e, pela lei do risco x retorno, oferecem rentabilidade menor, uma vez que são mais seguros
- Middle risk: alguns FIIs e FoFs vão montar suas carteiras com investimentos dos dois tipos anteriores , sendo classificados como risco intermediário. O intuito é aumentar o valor do dividendo, sem deixá-lo muito arriscado.
Entenda mais sobre esses conceitos em um artigo especial:
9. Nível de correlação
Por fim, avalie ainda o nível de correlação entre FIIs e entre os setores do seu portfólio. Essa correlação diz respeito a quanto um setor é relacionado ao outro.
Quanto menor for nível de correlação, menor será o risco da carteira de ações como um todo.
Então, veja se os FIIs investem em setores, regiões ou ativos parecidos e tente diversificar para aumentar a sua proteção diminuindo a correlação.
Carteira de Fundos Imobiliários (FIIs) recomendados: qual é a melhor?
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