Como declarar a venda de FIIs com lucro ou prejuízo? Saiba agora!

Saber declarar a venda de FIIs com lucro ou prejuízo é de extrema importância, mas nem todos sabem como fazer.

Até porque muitos pensam em como investir em Fundos Imobiliários (FIIs) pode ser uma estratégia interessante para diversificação de portfólio e obtenção de rendimentos periódicos.

No entanto, esquecem como é essencial entender como os lucros e prejuízos são tratados do ponto de vista fiscal.

Por isso, neste artigo vamos abordar os aspectos cruciais da venda de FIIs com lucro ou prejuízo, incluindo tributação, compensação de perdas e obrigações fiscais. Vamos lá?

Existe tributação na venda de FIIs com lucro?

Sim, a venda de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com lucro está sujeita ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

1. Regras Principais

• Alíquota: 20% sobre o lucro líquido.
• Isenção: não existe. Diferente das ações, que possuem isenção para vendas mensais até R$ 20 mil, nos FIIs qualquer lucro em venda deve ser tributado.
• Prazo: o imposto deve ser pago via DARF (código 6015) até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
• Vendeu com prejuízo? Não paga nada, mas anote para descontar de lucros futuros.
• Recebeu rendimentos mensais? Estes continuam isentos de IR na sua conta.

2. Como calcular o lucro real

Para pagar menos imposto, você deve incluir os custos operacionais (corretagem e taxas da B3/emolumentos):

• Custo de Aquisição: (Preço das cotas × Quantidade) + Taxas de compra.
• Valor de Venda: (Preço das cotas × Quantidade) – Taxas de venda.
• Lucro Líquido: Valor de Venda − Custo de Aquisição.

Exemplo prático:

1. Você comprou 10 cotas por R$ 100 cada (+ R$ 2 de taxas) = R$ 1.002,00.
2. Você vendeu as 10 cotas por R$ 120 cada (- R$ 2 de taxas) = R$ 1.198,00.
3. Lucro real: R$ 196,00 (em vez de R$ 200,00).
4. Imposto (20%): R$ 39,20.

3. Compensação de prejuízos

Se você vendeu um Fundo Imobiliário com prejuízo em meses anteriores, pode abater esse valor do lucro atual antes de calcular os 20%.

Prejuízo de FII só compensa lucro de FII (incluindo Fiagros e FI-Infras).

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Como realizar o pagamento do imposto da venda de FIIs?

O imposto sobre o lucro de vendas de FIIs deve ser apurado mensalmente e pago por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), utilizando o código 6015 (pessoa física), que se refere a ganhos de Renda Variável.

Para a emissão desse documento, é possível realizar todo o processo online pelo site Sicalweb, que pertence à Receita Federal.

Resumidamente:

1. Basta clicar em “Geração e impressão do DARF” e, em seguida, em “Preenchimento rápido”.
2. Depois, preencha o “período de apuração” com o mês da venda que originou o imposto.
3. Informe o “valor principal” (Lucro x 20%), subtraindo as taxas da corretora, o imposto retido na fonte e clique em “Calcular”.
4. Daí, é só pedir para “Emitir DARF” para o pagamento.

O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Ao contrário das ações, não há isenção para vendas de FIIs, independentemente do valor. O imposto é de 20% sobre o lucro da operação, e o cálculo e pagamento são de responsabilidade do próprio investidor, já que as corretoras não fazem a retenção desse imposto na fonte.

Venda de FIIs com prejuízo: o que fazer?

Quando ocorre a venda de FIIs com prejuízo, não há imposto de renda a pagar. No entanto, é importante registrar o prejuízo, pois ele pode ser utilizado para compensar lucros futuros obtidos com a venda de FIIs ou outras operações de Renda Variável.

Aqui estão os passos a seguir:

• Registre o prejuízo: anote o valor do prejuízo para usá-lo em compensações futuras.
• Compense os lucros futuros: o prejuízo pode ser abatido dos lucros de vendas futuras de FIIs, reduzindo o valor do imposto a pagar.
• Apuração mensal: a apuração do lucro ou prejuízo deve ser feita mensalmente, e a compensação deve ser declarada na sua Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.

Essas compensações ajudam a otimizar a carga tributária ao longo do tempo.

Como evitar prejuízos na venda dos FIIs?

Para evitar prejuízos na venda de FIIs, é importante adotar algumas estratégias e boas práticas de investimento:

• Análise detalhada: estude bem o FII antes de investir, verificando sua gestão, portfólio, histórico de dividendos e cenário do mercado imobiliário.
• Diversificação: invista em diferentes tipos de FIIs (papel, tijolo, híbridos) e setores para reduzir o impacto de quedas pontuais em um único segmento.
• Acompanhe os indicadores: monitore indicadores econômicos como a inflação, taxa Selic e desempenho do mercado imobiliário.
• Foco no longo prazo: FIIs são investimentos com melhores resultados a longo prazo. Evite vender em momentos de queda temporária.
• Evite a venda por impulso: não venda cotas em momentos de volatilidade ou crise sem uma análise cuidadosa do mercado, pois muitas vezes as quedas são temporárias.
• Reinvestir os dividendos: reinvestir os dividendos recebidos pode aumentar seu patrimônio e gerar mais retorno.

Como declarar os FIIs no Imposto de Renda?

Atualmente, os rendimentos mensais dos Fundos Imobiliários (FIIs) são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendam a alguns requisitos.

Caso você não tenha vendido suas cotas, é necessário apenas informar corretamente os FIIs que estão na sua carteira na declaração de Imposto de Renda.

1. Comece pela aba “Bens e Direitos”: da mesma forma, aqui você informa seu patrimônio em FIIs.
2. Marque o grupo: para essa declaração, clique no Grupo 07 – Fundos.
3. Selecione o código: para esse tipo de declaração o código é o 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
4. Digite o CNPJ: insira o CNPJ do Fundo Imobiliário.
5. Preencha a discriminação: escreva o nome do FII, o código de negociação, a quantidade de cotas, o CNPJ da administradora e seu respectivo nome e finalize com o custo do investimento. Por exemplo: 20 cotas do FII Kinea Renda Imobiliária – Código de negociação KNRI11 – Gestora Kinea Investimentos – CNPJ 12.345.678/9999-00 – Valor de aquisição: R$XX,XX. Lembrando que você deve preencher o valor que pagou pelas cotas e não o valor atual das cotações na Bolsa.
6. Situação em 31/12/XX: informe a situação no ano retrasado (se houver) e no ano passado com o valor de aquisição.

Ao preencher os dados da sua posição, será disponibilizada uma seção chamada “Rendimentos Associados” para declarar os dividendos recebidos.

Após lançar os dados, informe os proventos recebidos, preenchendo o nome e o CNPJ. Na descrição, escreva: “Rendimentos recebidos do FII (Nome e Código) no ano 20XX: R$XX,XX”.

Compreender as nuances da tributação sobre ganhos de capital e o uso estratégico de prejuízos para compensação é fundamental para otimizar a carga tributária e aumentar os retornos. 

A apuração correta dos resultados e o pagamento em dia do imposto devido são responsabilidades do investidor, que deve estar sempre atento aos prazos e às regras vigentes. 

Por fim, o sucesso nos investimentos em FIIs não depende apenas de boas escolhas no mercado, mas também de uma gestão fiscal eficiente. 

Caso tenha alguma dúvida de como investir em FIIs e fazer a administração do seu portfólio, converse com um de nossos Assessores:

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