Entender como investir em Fundos Imobiliários é muito simples e requer pouco capital para começar! Você precisa somente de uma conta ativa em uma corretora para, então, acessar a plataforma da corretora, buscar o FII pelo código de negociação e, em seguida, enviar ordens de compra para ter cotas dos melhores fundos do mercado.

De 2020 para cá, investir em Fundos Imobiliários (FIIs) deixou de ser segredo e de ter pouca atratividade para a pessoa física. Em setembro do ano passado, segundo dados da B3 (Bolsa de Valores do Brasil), mais de 1 milhão de CPFs já possuíam alguma cota de Fundo Imobiliário e estima-se que a marca dos 2 milhões será quebrada ainda em 2021.

A redução histórica na taxa de juros acelerou a migração de investimentos de pessoas físicas da renda física para a variável e seus principais produtos.

Além do investimento em ações, aumentou também o interesse dos investidores em como investir em Fundos Imobiliários. Encarar imóveis como investimentos não é algo novo na cultura do brasileiro. Porém, não são todas as pessoas que dispõem de recursos para adquirir propriedades em uma única tacada, além de arcar com as taxas, burocracias e custos do imóvel. 

Os Fundos Imobiliários (FIIs) oferecem uma alternativa para que você tenha acesso às aplicações no mercado imobiliário e vários tipos de imóveis de modo seguro e que ainda receba uma parte proporcional dos proventos gerados pelas propriedades. É justamente isso que vamos explorar no artigo de hoje!

Ao longo desse conteúdo, você vai descobrir praticamente tudo de mais importante sobre os Fundos Imobiliários (FIIs):

  • O que são Fundos Imobiliários e como funcionam;
  • As vantagens de investir em Fundos Imobiliários;
  • Os tipos de Fundos Imobiliários;
  • Como analisar e escolher Fundos Imobiliários;
  • Como investir em Fundos Imobiliários;
  • Como montar uma carteira de Fundos imobiliários.

O que são Fundos Imobiliários (FIIs) e como funcionam?

Os Fundos de Investimento Imobiliário, também chamados de FIIs, são uma classe de ativos de renda variável que reúne cotistas para, com os recursos levantados, aplicar em demais ativos do mercado imobiliário: galpões logísticos ou industriais, prédios de escritórios, shoppings, hotéis, certificados de recebíveis imobiliários, letras de crédito, entre outros.

Na prática, funciona assim:

  1. Um fundo é constituído por uma gestora e dividido em milhares (ou até mesmo milhões) de cotas;
  2. Essas cotas são vendidas na Bolsa de Valores para investidores pessoa física e institucionais;
  3. O fundo compra ou constrói imóveis com os recursos das cotas vendidas. Além disso, eles podem aplicar em produtos financeiros do mercado imobiliário;
  4. O fundo é administrado de forma a gerar o melhor retorno comercial com base nos seus objetivos;
  5. Os lucros gerados pela exploração comercial ou venda desses imóveis, além dos ganhos das aplicações financeiras, são divididos entre os cotistas, de acordo com a proporção de participação de cada um.

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Dessa forma, o investimento no mercado imobiliário é democratizado e o risco fica dividido entre os participantes. Faz todo o sentido, não é mesmo?

Pense em galpões logísticos, que custam milhões de reais, por exemplo. Um fundo pode ser constituído para construir e comprar vários galpões logísticos para explorá-los comercialmente de modo mais facilitado do que se essa operação ficasse concentrada em um único investidor. Vamos conhecer outras vantagens dos Fundos Imobiliários?

Quais são as vantagens de investir em Fundos Imobiliários?

Como dissemos anteriormente, Fundos Imobiliários proporcionam a diluição do risco do investimento no ramo e possibilitam a expansão do mercado como um todo. Contudo, além de poder investir em um mercado aquecido, quais são as vantagens para o investidor pessoa física ter cotas de FIIs? Aqui vão algumas das principais:

  • Investir em Fundo Imobiliário é seguro: os melhores FIIs buscam grandes e ótimos empreendimentos e bons inquilinos, além de contar com gestão profissional para a administração dos recursos e expansão do fundo.
  • Custa pouco para investir: com poucos reais já é possível adquirir cotas dos principais Fundos Imobiliários e ser sócio-proprietário dos imóveis. 
  • É fácil comprar e vender: sem muita burocracia, os Fundos Imobiliários têm bastante liquidez no mercado e você consegue comprar cotas por meio da plataforma da corretora. 
  • Tem rendimentos todos os meses: o resultado dos lucros com aluguéis e venda dos imóveis são distribuídos mensalmente para os cotistas, gerando renda passiva constante.
  • Menos impostos: tais rendimentos recebidos estão isentos de Imposto de Renda, potencializando o retorno do seu investimento.
  • Carteira diversificada: assim como nas ações, ao entender como investir em Fundos Imobiliários, você também pode diversificar sua carteira de FIIs, aportando em diferentes tipos de imóveis. 
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Rendimentos mensais dos Fundos Imobiliários (FIIs)?

Neste tópico, vamos entender como é a distribuição dos recursos dos FIIs para os cotistas. A instrução 472/2008 da CVM determina que os FIIs devem distribuir ao menos 95% do resultado financeiro líquido acumulado. Em outras palavras, o aluguel dos imóveis vai para o bolso dos cotistas e o dinheiro vai direto para a sua conta da corretora.

Além disso, é importante destacar que a distribuição desse lucro líquido, ou seja, o que sobra depois de pagar as despesas administrativas e operacionais do fundo, deve ser feita trimestral ou semestralmente. No entanto, já se estabeleceu como boa prática de mercado a distribuição mensal destes proventos.

Lembre-se que um bom rendimento é consequência de um fundo com bons imóveis, bons inquilinos e boa administração.

Para saber quais são os Fundos Imobiliários mais rentáveis, você deve analisar, entre outros fatores, o chamado dividend yield, que é quanto o fundo paga por cota dividido pelo valor da cotação do papel. 

Exemplificando, se determinado fundo distribuiu R$0,50 por cota e cada cota custa R$100,00, o dividend yield é de 0,5% mensal. Em outros termos, gera um retorno de meio por cento por cota por mês. 

Daí, fica fácil fazer várias continhas para saber quanto de retorno você teria por mês com os FIIs, como, por exemplo, quanto rende R$1 milhão nos diferentes tipos de Fundos Imobiliários!

Quais são os tipos de Fundos Imobiliários (FIIs)?

Uma vez que você já entendeu como funcionam os FIIs, vamos agora aprender como eles são categorizados. Os Fundo Imobiliários podem ser divididos em três principais tipos:

1) fundos de tijolo: fundos que investem em imóveis físicos, como lajes corporativas, prédios, hotéis, galpões, shoppings etc.

2) fundos de papel: aqueles que investem em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e similares.

3) fundos de fundos: são aqueles que existem para comprar cotas de outros Fundos Imobiliários e fazer uma carteira diversificada.

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Esses são os principais tipos, mas há também aqueles que podem ser híbridos, isto é, podem estar em mais de uma categoria. Por exemplo, Fundos Imobiliários que detém imóveis físicos também podem aplicar em produtos como Letras de Crédito Imobiliários (LCI) e isso vai depender da estratégia da gestão do fundo.

Finalmente, vale o entendimento de que os Fundos Imobiliários são excelentes investimentos de longo prazo. Os investidores aplicam nessa modalidade pensando tanto na distribuição dos rendimentos quanto na valorização dos ativos que fazem parte do fundo.

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O que são Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs)?

Como categorizamos no tópico anterior, os Fundos de Fundos Imobiliários são aqueles que vão ser constituídos com o objetivo de adquirir cotas de outros FIIs em negociação no mercado.

Ou seja, o gestor do fundo vai estudar qual é a melhor carteira que ele pode montar e acompanhará a performance para fazer ajustes. Eles também pagam rendimentos assim como os outros e seus códigos de negociação seguem a mesma lógica. São exemplos de FOFs: HFOF11, BCFF11 e BBFO11.

De acordo com o sócio-diretor da Toro Investimentos, André Barbosa, "para quem está começando, os Fundos de Fundos Imobiliários - também chamados de FOFs - podem ser uma boa alternativa, pois já embute o componente da diversificação de carteira com o investidor fazendo uma única compra".

Além disso, na Toro Investimentos, há uma equipe de Análise totalmente focada em escolher quais são os melhores ativos para divulgar uma carteira mensal. Na plataforma da Toro, você pode ver de um modo muito claro e simples quais são essas recomendações.

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O que é o IFIX?

Semelhante ao Ibovespa, o índice IFIX foi criado com o intuito de ser uma carteira hipotética de referência. Isto é, a B3 estabelece uma metodologia e cria uma carteira teórica com os principais e mais negociados da Bolsa de Valores para ser um termômetro de como anda o mercado de FIIs.

A lista do IFIX pode ser um bom ponto de partida para analisar e escolher os seus primeiros investimentos nessa classe de ativos. Assim como o Ibovespa, você não compra o IFIX, mas pode montar uma carteira semelhante a ele. A relação dos FIIs que vão formar a composição da carteira do IFIX é atualizada ao menos três vezes por ano. 

Como analisar e escolher Fundos Imobiliários?

Atualmente, a B3 já disponibiliza centenas de FIIs para o investidor. Como dissemos no início do artigo, o aquecimento do mercado com a entrada recorde de pessoas físicas na Bolsa incentiva ainda mais o lançamento de novos fundos. É um mercado que só cresce!

Nesse cenário, fica aquela dúvida: afinal, ao realizar a comparação de Fundos Imobiliários, como analisar e escolher as melhores opções do mercado?

Alguns fatores indicadores podem ser observados para analisar os FIIs que vão compor a sua carteira, tais como:

  • Liquidez diária: representa o volume de negociações por dia;
  • Índice de vacância: quanto tempo os imóveis ficam vagos/alugados;
  • Qualidade e tipo de gestão: o quão eficientes são os administradores do fundo.
  • Governança corporativa: a maneira como o FII é administrado e gera transparência aos seus cotistas;
  • Qualidade e localização dos imóveis: bons imóveis bem localizados tendem a ter baixas taxas de vacância;
  • Taxas cobradas pelo fundo: as taxas mais comuns são as de administração e performance;
  • Regularidade e nível do dividend yield: permite estudar como é a remuneração dos cotistas;
  • Tamanho do patrimônio do fundo: quantos imóveis possui, a área locável, carteira de investimentos do FII etc.

Ademais, conte sempre com o apoio de especialistas no assunto para saber como investir em Fundos Imobiliários. A equipe da Toro Investimentos preparou um conteúdo especial com os melhores e mais promissores fundos para investir. Confira:

ARTIGO ESPECIAL | Quais são os melhores Fundos Imobiliários para investir?

Como montar uma carteira com os melhores Fundos Imobiliários?

Para encerrar este tópico sobre a análise dos FIIs, vale a pena destacar algumas boas práticas para aumentar a sua diversificação na carteira de Fundos Imobiliários.

Fundos Imobiliários são ativos de renda variável. Logo, a cotação pode variar para cima ou para baixo, bem como vale o princípio de que retornos passados não são garantias de retornos futuros.

Por meio de um portfólio variado, você pode minimizar os seus riscos e diversificar suas fontes de renda passiva com FIIs. Aqui vão algumas dicas para o iniciante em Fundos Imobiliários:

  • investir em Fundos Imobiliários de gestoras diferentes;
  • investir em Fundos Imobiliários de tipos de imóveis diferentes;
  • dar pesos semelhantes para os FIIs na sua carteira;
  • investir em Fundos Imobiliários com imóveis em diferentes regiões geográficas;
  • diversificar conforme o tipo de Fundo Imobiliário (tijolo, papel, híbridos, fundos de fundos etc);
  • reinvestir os rendimentos recebidos em novas cotas para potencializar os ganhos da carteira.

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Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?

Para finalizar esse artigo completo sobre como investir em Fundos Imobiliários, destacaremos os principais passos para você saber onde e como comprar as suas cotas de FIIs para rechear a sua carteira.

Passo a passo para comprar suas cotas de Fundos Imobiliários

O primeiro passo é abrir e ter uma conta ativa em uma corretora de valores. Assim sendo, priorize as instituições modernas, digitais e que não cobrem taxas de corretagem e manutenção da sua conta, como o caso da Toro Investimentos.

O segundo passo é transferir os recursos para a sua conta na corretora. Verifique o tamanho do aporte que realizará de acordo com a cotação atual do Fundo Imobiliário que você escolheu e faça a transferência. A depender do horário, o dinheiro fica disponível para investir no mesmo dia!

O terceiro passo é procurar qual Fundo Imobiliário você vai adquirir na plataforma da corretora pelo nome do ticker. Assim como as ações, o código-símbolo de negociação dos FIIs tem quatro letras seguidas pelo número 11. Por exemplo: HGLG11, XPML11, BRCO11, IRDM11, etc. Quando o localizar, basta configurar a quantidade de cotas, conferir o valor e fazer a confirmação. Por fim, é importante salientar que não existe mercado fracionário e lote padrão para os FIIs, ou seja, todos eles são negociados de um em um.

Percebeu como é simples investir em Fundos Imobiliários pela Toro? Além disso, para facilitar a sua vida, aqui na Toro você conta com uma carteira exclusiva para quem quer aplicar em FIIs de um jeito simples e revolucionário.:

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