Como declarar o Imposto de Renda sobre venda de imóveis?

Você sabia que o Imposto de Renda sobre venda de imóveis obedece a regras específicas?

A cada ano, milhões de brasileiros precisam declarar o principal tributo do país, mas ficam com dúvidas sobre como fazer a declaração sem erros.

Afinal de contas, como proceder com os impostos na venda de imóveis? E na compra? Há diferenças na declaração de imóveis à vista e financiados?

Neste artigo, vamos esclarecer essas e outras dúvidas sobre a declaração de Imposto de Renda para compra e venda de imóveis.

Abordaremos desde a questão de lucro até as possibilidades de isenção do IR para esse tipo de bem. Se você tem curiosidade e deseja saber mais, acompanhe a leitura até o final.

Como declarar venda de imóvel no Imposto de Renda?

Atualmente, há alguns detalhes importantes e atualizações para a declaração do Imposto de Renda (IRPF) sobre a venda de imóveis.

Aqui vai o ponto por ponto, com base nas regras divulgadas pela Receita Federal e guias recentes de declaração:

1. Quem precisa declarar a venda de imóvel

Quem vendeu um imóvel no ano passado (por exemplo, vendeu em 2025 e faz a declaração em 2026) precisa declarar essa transação no IR. A transação deve constar na declaração anual, mesmo que não haja imposto a pagar (por exemplo, se houver isenção).

2. Imóvel que já possuía (desde antes de 2024)

Se você possuía um imóvel antes de 2024, deve informar isso todos os anos na sua declaração de IR, se for obrigado a declarar. Todo imóvel (quitado ou financiado) deve ser lançado na ficha “Bens e Direitos” enquanto estiver em seu nome.

3. Campos e dados que devem ser informados

Ao declarar um imóvel na ficha “Bens e Direitos” você precisa informar vários dados, incluindo:

• Endereço completo do imóvel.
• Número de inscrição municipal (IPTU).
• Data de aquisição.
• Valor de aquisição.
• Código do tipo de imóvel (ex.: 11 – apartamento, 12 – casa etc.).

Observação sobre o número do IPTU

Se o número do IPTU tiver mais de 30 caracteres, a Receita Federal recomenda deixar o campo “IPTU” em branco e colocar o número no campo “Discriminação” junto com outras informações.

4. Onde informar no programa da declaração?

As informações sobre o imóvel vão obrigatoriamente na ficha “Bens e Direitos” do programa de declaração do IRPF. Se for um imóvel vendido, você edita o item existente e ajusta os valores conforme explicado abaixo.

5. Como declarar imóvel vendido?

Quando o imóvel foi vendido no ano-calendário anterior:

• Você mantém a declaração nas colunas “Situação em 31/12 do ano anterior” com o valor que estava declarado antes;
• E na coluna “Situação em 31/12 do ano-calendário da venda” você deve zerar o valor, refletindo que o bem não faz mais parte do seu patrimônio.

No campo “Discriminação” você deve detalhar os dados da transação — como valor da venda, nome e CPF/CNPJ do comprador, data da venda, número da matrícula e cartório — para deixar claro o que aconteceu.

6. Lucro na venda e Ganho de Capital

Apenas declarar a transação no IR não é o mesmo que calcular imposto sobre o ganho de capital.
Se houve lucro na venda (valor de venda maior que o valor de aquisição), na maioria dos casos você deve usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) para apurar o ganho e calcular o imposto devido antes de importar os dados para a declaração.

Existem situações de isenção, como:

• Venda de único imóvel residencial com valor total até certo limite (por exemplo, até R$ 440 mil, com regras específicas de uso da isenção).
• Uso do valor da venda para compra de outro imóvel residencial dentro do prazo legal.

É importante saber que, quando o valor da venda for maior que o de compra, então existirá imposto com alíquota de 15% sobre o lucro.

Esse valor deve ser quitado até o último dia útil do mês posterior ao da venda. Ou seja, é preciso apurar o ganho de capital no momento da venda, e não somente ao fazer a declaração do Imposto de Renda no ano seguinte.

A boa notícia é que é possível investir em imóveis sem ter que lidar com toda essa papelada.

E o melhor: com isenção de Imposto de Renda. Estamos falando da Letra de Crédito Imobiliário, um título de Renda Fixa que permite investir para incentivar o setor de imóveis no país, sem necessariamente adquirir uma casa ou um apartamento.

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Como é a declaração da compra de imóvel no Imposto de Renda?

Quem compra um imóvel também precisa declarar esse bem no Imposto de Renda, independentemente da forma de pagamento. A declaração é feita na ficha “Bens e Direitos”, informando sempre o valor efetivamente pago até 31 de dezembro de cada ano.

Veja como declarar em cada situação:

Imóvel comprado à vista

Se o imóvel foi comprado à vista, siga estes passos:

1. Acesse a ficha “Bens e Direitos”.
2. Escolha o código correspondente ao tipo de imóvel (casa, apartamento, terreno etc.).
3. Preencha a descrição do bem, informando:
   • Tipo do imóvel
   • Endereço
   • Nome e CPF/CNPJ do vendedor
   • Forma de pagamento (à vista)
4. Na coluna “Situação em 31/12 do ano anterior à compra”, deixe o valor zerado.
5. Na coluna “Situação em 31/12 do ano da compra”, informe o valor total pago pelo imóvel.

Exemplo de descrição:

“Casa térrea adquirida de Maria Antônia da Rosa (CPF 123.456.789-10), pelo valor de R$ 100.000,00, paga à vista com recursos próprios.”

Nos anos seguintes, esse valor permanece o mesmo, a menos que haja reformas ou melhorias.

Imóvel comprado com financiamento

Se o imóvel foi comprado financiado, a lógica é diferente:

1. O imóvel também deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”.
2. Na coluna “Situação em 31/12 do ano anterior à compra”, deixe o valor zerado.
3. Na coluna “Situação em 31/12 do ano da compra”, informe:
   • Valor da entrada
   • Soma das parcelas pagas no ano
   • Valores pagos com FGTS, se houver

📌 Importante:
Você deve declarar apenas o que foi pago até aquele ano, e não o valor total do contrato. Nos anos seguintes, basta somar as novas parcelas pagas ao valor já declarado.

Juros do financiamento: como declarar?

Essa é uma dúvida comum, mas a regra é simples:

• Os juros não são declarados separadamente.
• Eles já estão embutidos no valor das parcelas pagas.
• Não é necessário declarar o saldo devedor na ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

Ou seja, no Imposto de Renda aparece somente o valor efetivamente quitado até cada ano.

Benfeitorias e reformas

Você pode aumentar o valor do imóvel declarado incluindo gastos com:

• Reformas
• Ampliações
• Melhorias estruturais

Atenção:
Guarde notas fiscais, recibos e contratos dessas benfeitorias. Eles são essenciais para comprovar os gastos, se a Receita Federal solicitar.

SAIBA MAIS :
➡️ CBLC: o que é a Companhia Brasileira de Liquidação e Custódia?
➡️ Imposto de Renda: afinal, o que é, para que serve e como declarar?
➡️ Imposto de Renda sobre aluguel: como declarar aluguel pago e recebido?

Isenção do pagamento do lucro com venda de imóveis no IR

Quando você vende um imóvel com lucro — ou seja, se o valor de venda for maior do que o valor de aquisição — normalmente há incidência de IR sobre o ganho de capital. A alíquota base é de 15% sobre o lucro apurado no momento da venda.

Mas existem situações em que esse imposto pode ser reduzido ou até isento.

Abaixo você vê as principais regras de forma clara e organizada:

Benfeitorias comprovadas diminuem o ganho de capital

Você pode reduzir o valor do ganho de capital quando comprovar gastos com benfeitorias no imóvel, como reformas, ampliações ou melhorias que agregaram valor ao bem.

Esses gastos devem ser:

• Comprovados com notas fiscais, recibos, contratos, etc.
• Acrescentados ao custo de aquisição do imóvel.

Quanto maior o custo de aquisição ajustado (com benfeitorias), menor será o lucro e, consequentemente, o imposto devido — às vezes resultando em isenção por não haver ganho tributável.

Desapropriação para reforma agrária

Quando um imóvel rural (como terra nua) é desapropriado para fins de reforma agrária e você recebe indenização:

• Essa indenização é tratada como receita de atividade rural.
• Não é tributada como ganho de capital.

Isso ocorre porque a lei tributária considera essa indenização sob outra natureza, não como venda com lucro.

Imóvel adquirido antes de 1969

Imóveis comprados antes de 1969 estão totalmente isentos de IR sobre o ganho de capital. Ou seja:

• Mesmo se você tiver lucro na venda, não há imposto a pagar.

Imóvel adquirido entre 1969 e 1988

Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, existe um benefício de redução gradual do imposto:

• O ganho de capital recebe uma redução proporcional ao tempo de aquisição.
• A redução começa em 100% de isenção para o ano de 1969 e vai diminuindo até 5% para imóveis adquiridos em 1988.
• Em termos simples: a cada ano entre 1969 e 1988, o imposto reduz 0,25%.

Isso significa que quanto mais antigo foi o imóvel adquirido nesse período, menor será o imposto.

Venda de um único imóvel de até R$ 440.000,00

⚠️ Atualização importante: O limite atualmente aceito para isenção nessa regra é R$ 440.000,00 (e não mais R$ 400.000,00). Essa é uma regra de isenção prevista na legislação.

Requisitos para usar essa isenção:

• O imóvel deve ser o único imóvel que você possui.
• Você não pode ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
• O valor total do imóvel vendido deve ser até R$ 440.000,00.
• A isenção vale para imóveis urbanos ou rurais.
• Pode ser aplicado para imóvel de propriedade individual ou em comunhão, desde que o requisito de “único imóvel” esteja configurado na declaração.

Quando essa isenção é aplicada, não há pagamento de IR sobre o ganho de capital.

Compra de outro imóvel em até 180 dias (isenção por reinvestimento)

Desde 2005 existe a opção de isenção do IR sobre ganho de capital se você reinvestir o valor da venda na compra de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias (6 meses) da data do contrato de venda.

Regras dessa isenção:

• O valor da nova compra deve ser igual ou maior ao valor da venda.
• Você deve informar essa operação no Demonstrativo de Apuração do Ganho de Capital (GCAP).
• Na declaração anual, informe a isenção correspondente.

Esse benefício pode ser usado novamente, mas apenas a cada 5 anos.

Portanto, para resumir o que aprendemos até aqui:

Situação	Imposto devido?	Observação
Benfeitorias comprovadas	↓ Reduzido	Somente se comprovadas documentalmente
Imóvel adquirido antes de 1969	❌ Isento	Totalmente
Imóvel adquirido entre 1969–1988	🔽 Reduzido	Percentual depende do ano de aquisição
Venda de único imóvel até R$ 440.000	❌ Isento	Desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos
Reinvestir em outro imóvel em 180 dias	❌ Isento	Se reinvestir o valor total na compra

Se você tem interesse pela isenção do Imposto de Renda, saiba que é possível aproveitar essa vantagem também na hora de investir. Existem opções no mercado que são isentas de IR e podem render mais que a Poupança.