Recompra de cotas em Fundos Imobiliários (FIIs): descubra como funciona

Investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) podem se deparar com a notícia da recompra de cotas em Fundos Imobiliários. Essa possibilidade se tornou viável em 2025, com a regulamentação da CVM.

Esse movimento é comum no mercado, mas muitos investidores não sabem  como ele pode afetar os seus investimentos.

A verdade é que a recompra de cotas é uma ferramenta poderosa nas mãos dos gestores e compreendê-la é fundamental para tomar decisões mais informadas.

Neste artigo, vamos desvendar todos os detalhes sobre o processo de recompra de cotas em FIIs, explicando de forma clara o que é, por que acontece e, o mais importante, quais são os impactos diretos para o investidor.

O que é a recompra de cotas de um FII?

A recompra de cotas é um processo em que a gestora do Fundo de Investimento Imobiliário utiliza o dinheiro que tem em caixa para comprar suas próprias cotas que estão sendo negociadas na Bolsa de Valores (B3).

Ou seja, em vez de usar os recursos para adquirir novos imóveis, cotas de outros FIIs ou distribuir como rendimento, a gestão decide que um bom investimento no momento é o próprio Fundo. 

Esse movimento acontece, principalmente, quando as cotas estão sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.

A recompra de cotas não pode ser realizada de qualquer maneira e sem que o mercado seja comunicado. Por isso, sempre que um FII decide recomprar suas cotas, ele precisa divulgar sua intenção publicamente por meio de um “Fato Relevante”.

Nessa divulgação, o Fundo detalha a quantidade máxima de cotas que pretende adquirir e o prazo para a conclusão do programa.

Além da divulgação como Fato Relevante, existem outros requisitos para que um FII realize a recompra de cotas:

• Limite de cotas em tesouraria: o fundo pode adquirir e manter em tesouraria, no máximo, 10% do total de cotas emitidas.
• Origem dos recursos: a compra das cotas deve ser financiada com o caixa disponível do fundo ou com lucros e reservas de lucros existentes.
• Aquisição a preços de mercado: a recompra deve ser obrigatoriamente realizada no mercado organizado, ou seja, por meio de operações na B3. 
• Prazo de duração: o programa de recompra deve ter um prazo de duração definido, que usualmente não ultrapassa 18 meses. 

Respeitando esses critérios e tendo interesse da administradora e gestora dos Fundos, será possível a recompra de cotas dos FIIs caso se entenda que isso será positivo para o Fundo.

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Por que um Fundo Imobiliário recompra suas próprias cotas?

A decisão de recomprar cotas precisa ser tomada com base em uma estratégia definida, principalmente porque essa recompra gera reflexos no valor da cota e nos seus investidores.

Normalmente, os principais motivos para uma gestora realizar a recompra de cotas de um Fundo Imobiliário são:

• Sinalizar que a cota está subavaliada: Este é o motivo mais comum. Quando a gestão acredita que o preço da cota na Bolsa está abaixo do seu valor patrimonial (VPA) ou do seu valor justo.
• Gerar valor para os cotistas: ao comprar cotas para reduzir o número de cotas em circulação, o lucro do Fundo passa a ser dividido por um número menor de papéis.
• Utilizar caixa excedente: Se o Fundo possui um caixa robusto sem previsão de alocação em novos projetos ou imóveis a curto prazo, a recompra pode ser uma maneira eficiente de remunerar o capital dos cotistas.
• Aumentar a liquidez: Em alguns casos, a atividade de compra pelo próprio Fundo pode ajudar a aumentar o volume de negociação das cotas no mercado, o que é positivo para todos os  investidores.
• Sinalizar confiança: A recompra pode ser um sinal para o mercado de que o gestor acredita que as cotas estão sendo negociadas abaixo do seu valor patrimonial ou justo (descontadas).

Perguntas Frequentes

A recompra de cotas de FIIs é sempre um bom sinal? 

Geralmente, é vista como um sinal positivo de confiança da gestão e de que as cotas podem estar subavaliadas. 

No entanto, o  investidor deve sempre realizar uma  análise completa, considerando a saúde financeira do Fundo e o custo de oportunidade de usar o caixa para esse fim.

Como a recompra de cotas afeta os dividendos? 

Ao reduzir o número de cotas em circulação, a tendência é que o valor do dividendo distribuído por cota aumente, já que o lucro total do Fundo será dividido por um número menor de cotas.

O Fundo Imobiliário pode vender as cotas que recomprou?

Sim. As cotas recompradas ficam em tesouraria e podem, no futuro, ser vendidas novamente ao mercado, geralmente se a gestão entender que o preço atingiu um patamar justo ou para levantar caixa para novos investimentos.

Qual o Impacto da Recompra para o Investidor?

A recompra de cotas de Fundos Imobiliários gera impactos que podem afetar o investidor deste fundo. Por isso, se você investe em Fundos Imobiliários, é importante entender como o mercado encara uma recompra de cotas de FIIs.

Mas, pensando nessas consequências, é vantajoso para o investidor o Fundo Imobiliário recomprar suas cotas? A resposta é: depende.

Aqui, mostraremos quais são as vantagens da recompra e alguns pontos de atenção para o investidor.

Pontos positivos para o investidor:

• Potencial de valorização: a sinalização de que a cota está barata e a própria pressão compradora do Fundo podem impulsionar o preço das cotas no  Mercado de Ações.
• Aumento do retorno com dividendos: caso a compra das cotas sirva para reduzir o número de cotas em circulação, os rendimentos distribuídos pelo Fundo são divididos entre menos partes.
• Voto de confiança da gestão: A recompra demonstra que os gestores estão confiantes na qualidade dos ativos que compõem o fundo.

Pontos de atenção e cuidado para o investidor

• Redução do Caixa: o dinheiro usado na recompra sai do caixa do Fundo, o que pode comprometer a saúde financeira ou a capacidade do Fundo de cumprir com suas obrigações.
• Custo de oportunidade: o capital utilizado na recompra poderia ter sido usado para comprar um novo imóvel, reformar uma propriedade existente ou até ser distribuído como um rendimento extra.
• Garantia de sucesso: É importante lembrar que a recompra não é uma garantia de que o preço da cota irá subir ou de que será positiva para o fundo no longo prazo.

Ou seja, a possibilidade de recompra de cotas precisa ser analisada com cuidado pela gestora do fundo, uma vez que poderá trazer consequências para os investidores que acreditam no FII.