Como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs) de papel?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) de papel são investimentos de Renda Variável que aplicam o patrimônio dos seus cotistas em instrumentos financeiros do setor imobiliário, tais como CRIs, LCIs e LHs. Eles também distribuem ao menos 95% do resultado líquido aos cotistas.

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Já pensou em investir nos melhores instrumentos de financiamento do setor imobiliário? Não há dúvidas de que o investimento no mercado imobiliário sempre esteve entre os preferidos dos brasileiros. Com a chegada dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), não foi diferente. 

Os FIIs são os ativos com o mais rápido nível de popularização na Bolsa de Valores e o número de investidores cresce a cada dia.

Além de serem uma boa porta de entrada para o investimento em Renda Variável, eles são produtos de análise mais simples para o investidor iniciante. 

Hoje, vamos conhecer um dos tipos mais procurados entre os Fundos Imobiliários: os FIIs de papel. Ao final da leitura deste artigo, você vai aprender as principais dúvidas sobre o assunto, tais como:

• O que são Fundos Imobiliários (FIIs) de papel.
• Como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs) de papel.
• Vantagens e desvantagens dos FIIs de papel.
• Como analisar e escolher um FII de papel.
• Quais são os melhores FIIs de papel.

O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs) de papel?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) do tipo “papel” são assim conhecidos por serem Fundos de Investimentos que aplicam o patrimônio de seus cotistas em aplicações de Renda Fixa ou Variável do mercado imobiliário, sendo as principais:

• CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários): são títulos emitidos por instituições que não sejam do setor financeiro com o objetivo de executar projetos de expansão no ramo imobiliário. Assim, o proprietário do imóvel que deseja ampliá-lo, pode solicitar a emissão de um CRI e oferecer como garantia o valor dos aluguéis que receberá no futuro em troca do dinheiro para as obras. Uma securitizadora, então, emite o CRI e antecipa os aluguéis, mediante o pagamento de uma taxa de, por exemplo, 5% + IPCA ao ano. Os FIIs de papel, então, compram esses CRIs e recebem os 5% + IPCA combinados em contrato.
• LCI (Letras de Crédito Imobiliário): essas letras são elaboradas por bancos ou outras instituições financeiras como forma de oferecer empréstimos ao setor imobiliário. Diferente do CRI, as LCIs só são emitidas por instituições do setor financeiro. Os FIIs de papel, dessa maneira, compram essas LCIs, que podem ser pré ou pós-fixadas e recebem, no futuro, os valores da Letra atrelados a uma taxa. Mais comumente, o CDI é usado como referência.
• LH (Letras Hipotecárias): essas também são títulos de Renda Fixa com lastro em crédito imobiliário. Elas são emitidas também somente por instituições financeiras que realizam empréstimos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A remuneração da Letra Hipotecária também é pré ou pós-fixada seguindo uma taxa, como a Taxa Referencial, o IGP-M ou o INPC. Do mesmo modo, o FII de papel adquire a LH da instituição financeira e recebe os valores.

Portanto, os FIIs de papel funcionam da seguinte forma:

• O Fundo é constituído e emite cotas a serem vendidas na Bolsa de Valores a investidores pessoa física e institucionais.
• O valor da venda das cotas é usado para montar uma carteira de investimentos com os produtos que conhecemos acima.
• O valor recebido dos CRIs, LCIs e LHs entram no caixa do FII que distribui ao menos 95% do resultado líquido (após as despesas administrativas) aos cotistas.
• Quando os CRIs, LCIs ou LHs se encerram, os gestores do Fundo traçam novas estratégias para incluir novos ativos e renovar o patrimônio do FII.

Dessa maneira, muitos Fundos Imobiliários de papel também são chamados de Fundos de Recebíveis Imobiliários, uma vez que eles são os proprietários dos títulos que conferem o direito ao recebimento dos créditos imobiliários.

FIIs de papel são Fundos de Renda Fixa?

Um detalhe importantíssimo para compreender os FIIs de papel é que eles, apesar investirem em produtos de Renda Fixa e de recebíveis do mercado imobiliário, não são Fundos de Renda Fixa.

Assim como quaisquer outros Fundos Imobiliários do mercado, os FIIs de papel são ativos de Renda Variável.

Ou seja, o valor de suas cotas é determinado pelas compras e vendas diárias na Bolsa de Valores. Além disso, conforme o prazo dos recebíveis forem acabando, o gestor do FII precisa procurar novos investimentos para a carteira do Fundo. Essas novas aplicações, podem ser de retorno maior ou menor do que os anteriores.

Além disso, o Fundo deve distribuir ao menos 95% do resultado aos cotistas. Porém, esse é o percentual mínimo. O FII pode optar pela distribuição de 100% do resultado ou até mais, a depender do seu dinheiro em caixa.

Portanto, a apuração do resultado líquido e a renovação da carteira não permitem que o cotista saiba exatamente quanto vai receber de proventos e, também por esse motivo, FIIs de papel não podem ser considerado como Renda Fixa.

Vantagens e desvantagens dos FIIs de papel

Como todo veículo de investimentos, os FIIs de papel tem suas vantagens e desvantagens, mas nada que inviabilize o investimento. Pelo contrário, esse tipo de aplicação tem atraído cada vez mais investidores.

Entre as vantagens, podemos destacar a liquidez de mercado, menor risco em relação a outras aplicações de Renda Variável, não existe taxa de vacância como nos FIIs de tijolo e a diversificação do risco.

Já entre as desvantagens, como os FIIs de papel distribuem quase todo o resultado, sua valorização patrimonial ocorre bem devagar. Além disso, possuem a análise um pouco mais complexa do que seus pares de tijolo e o risco de crédito variável, a depender das aplicações de sua carteira.

Como analisar e escolher um FII de papel?

Para realizar a análise e escolha dos FIIs de papel para a sua carteira de investimentos, alguns fatores devem ser considerados, tais como os que listamos a seguir.

1. Gestão

O investidor deve analisar o histórico da gestão do Fundo, mesmo que a rentabilidade passada não garanta o futuro.

Por meio desse estudo, é possível verificar como a administração se comportou nos diferentes momentos do passado, se houve crises no Fundo, impactos negativos de governança, entre outras questões.

2. Política de investimento e regulamento

Ao investigar mais sobre o FII, especialmente os de papel, é fundamental conhecer a política de investimento e o regulamento.

Em outras palavras, saber qual é o regulamento do Fundo e em que ele se dispõe a investir para montar a carteira.

3. Carteira do Fundo

Na análise da carteira do FII, observa-se quais é a sua composição, a que índice os ativos estão atrelados, os prazos de vencimento, a concentração de cada CRI na carteira, a periodicidade dos pagamentos, entre outros itens relacionados.

4. Diversificação

Ainda na análise da carteira, é recomendável averiguar se é um portfólio bem diversificado e administrado.

Para isso, pode-se optar por FIIs com patrimônio com títulos indexados ao IPCA, ao CDI, ao IGP-M e por aí vai.

5. Rendimentos e dividend yield

Outra parte que muito interessa aos cotistas é o estudo dos rendimentos distribuídos.

Assim, verifica-se a regularidade, o crescimento ou decrescimento dos proventos, o valor do dividend yield e os rendimentos em períodos maiores, como trimestres, semestres e anos.

6. Liquidez

Ao estudar um FII, seja ele de qualquer tipo, é importante analisar a liquidez das suas cotas, isto é, o quão fácil é comprar e vender na Bolsa de Valores. Isso pode ser verificado pelo número de negócios por dia. 

7. Ler os relatórios dos FIIs

De tempos em tempos, é recomendado ler o relatório da administração do Fundo de modo a compreender como está a gestão, as entradas e saídas de caixa e como o FII planeja o seu crescimento, bem como entender quanto valor está sendo gerado ao cotista.

Agora que você já sabe como escolher o melhor FII de papel, confira um conteúdo em vídeo sobre como comprar suas primeiras cotas na plataforma da Toro:

Fundo de papel ou tijolo: em qual devo investir?

Para responder essa pergunta, é preciso entender que uma categoria não é necessariamente melhor do que a outra. Um dos princípios fundamentais para investir em ações também vale para os Fundos Imobiliários: montar uma carteira diversificada.

Por isso, é recomendável que, a fim de minimizar os riscos do portfólio, o investidor equilibre seu capital em diferentes tipos de FIIs: de tijolo (imóveis físicos), de papel (recebíveis imobiliários) e Fundos de Fundos (FIIs que investem em cotas de outros FIIs).

Desta maneira, você terá uma carteira completa, diversificada e com mais chances de sucesso ao longo do tempo.

Portanto, ao investir em FIIs, independente do tipo, veja se aquele ativo faz sentido aos seus objetivos e está coerente com o seu apetite por risco.

Por fim, procure diversificar de outras formas também, como: Fundos de diferentes gestoras, como a Credit Suisse ou a Kinea, tipos imóveis diferentes, regiões variadas, entre outras.

Por falar em diversificação de carteira, confira as diferentes formas de investir no setor imobiliário e as características de cada uma delas:

Quais são os melhores FIIs de papel?

Classificar os melhores FIIs de papel do mercado pode envolver diversos critérios, tais como: número de cotistas, rentabilidade das cotas, rentabilidade das cotas somada aos proventos, entre outros.

Além disso, esses critérios podem não se encaixar na sua filosofia de investidor, que poderia priorizar fatores de governança, por exemplo.

Desse modo, você pode realizar os seus próprios rankings e definir quais são os melhores Fundos Imobiliários de acordo com a sua estratégia e o seu perfil de investidor.

Vamos conhecer abaixo alguns exemplos de FIIs de papel listados na Bolsa de Valores atualmente.

Lista dos melhores FIIs de papel do mercado

Como dissemos, listar os FIIs de papel pode envolver vários critérios. Abaixo, temos uma lista de exemplos de Fundos Imobiliários desse tipo, alguns deles frequentemente aparecem entre os mais negociados no boletim mensal de FIIs da B3.

Código	Nome do FII
BCRI11	Banestes Recebíveis Imobiliários
CPTS11	Capitania Securities II
CVBI11	VBI CRI
DEVA11	Devant Recebíveis Imobiliários
HGCR11	CSHG Recebíveis Imobiliários
IRDM11	Iridium Recebíveis Imobiliários
KNCR11	Kinea Rendimentos Imobiliários
KNHY11	Kinea High Yield CRI
KNIP11	Kinea Índice de Preços
MCCI11	Mauá Capital Recebíveis Imobiliários
MXRF11	Maxi Renda
RBRR11	RBR Rendimento High Grade
RECR11	REC Recebíveis Imobiliários
VGIP11	Valora CRI Índice de Preço
VSLH11	Versalhes Recebíveis Imobiliários
XPCI11	XP Crédito Imobiliário

Lembrando que os FIIs apresentados no artigo são apenas exemplos e não são recomendações de compra. Além disso, eles não necessariamente expressam a opinião dos Analistas da Toro Investimentos.

Estes são apenas alguns dos FIIs que disponíveis ao investidor na Bolsa de Valores. Hoje, a B3 conta com centenas de Fundos Imobiliários listados, muitos deles de papel ou híbrido (que tem estratégias tanto com imóveis físicos e com recebíveis imobiliários).

Quais os melhores FIIs de papel para investir este ano?

Quer saber em quais FIIs investir neste ano? Então confira, no link abaixo, um conteúdo especial que nosso time de Analistas preparou para você com as recomendações de BDRs, ações, ETFs, Fundos de Investimentos, Renda Fixa e outros ativos para investir nos próximos 365 dias em diante.

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