Imposto de Renda sobre aluguel: como declarar aluguel pago e recebido?

A declaração do Imposto de Renda sobre aluguel é um dos principais erros que os contribuintes cometem na hora de preencher as informações todo ano. Muitos esquecem de declarar os valores que receberam e, até mesmo, os que pagaram.

Esse tipo de erro simples pode gerar consequências, levando o contribuinte a cair na temida malha fina. Isso, além de gerar prejuízos, pode trazer muita dor de cabeça enquanto não é resolvido.

Nesse contexto, vamos mostrar como você pode fazer a declaração do Imposto de Renda sobre aluguel, entre outras informações relevantes. Vamos lá?

Como é a declaração de Imposto de Renda sobre aluguel?

Inicialmente, preste atenção nestes pontos principais:

• Locador e locatário precisam informar a locação no Imposto de Renda.
• Aluguel é rendimento tributável para o proprietário do imóvel.
• Aluguéis recebidos de pessoa física exigem apuração mensal via Carnê-Leão.
• O imposto apurado no Carnê-Leão é informado depois na declaração anual (DIRPF).
• Comissão de imobiliária pode ser descontada do valor do aluguel recebido.
• Erros ou omissão desses rendimentos são causas comuns de malha fina.

Quando há um contrato de aluguel, tanto quem paga quanto quem recebe deve informar essa operação na declaração do Imposto de Renda.

A falta dessas informações — ou erros no preenchimento — está entre os principais motivos que levam contribuintes à malha fina. Por isso, atenção às regras abaixo:

Declaração de aluguel para o proprietário do imóvel (locador)

Para o dono do imóvel, o aluguel recebido é considerado rendimento tributável, pois representa dinheiro que entrou no seu patrimônio.

👉 Regra geral:
Todos os valores recebidos com aluguel devem ser declarados.

Quando é preciso pagar imposto mensal (Carnê-Leão)

Se o aluguel for:

• Recebido de pessoa física; e
• O valor mensal ultrapassar o limite de isenção da tabela progressiva vigente,

O proprietário deve:

• Apurar o imposto mês a mês.
• Emitir e pagar o Carnê-Leão.

O Carnê-Leão é um sistema da Receita Federal que:

• Calcula automaticamente o imposto.
• Gera a guia de pagamento (DARF).
• Utiliza o código de receita 0190.

Documentos necessários

Para declarar corretamente, tenha em mãos:

• Contrato de locação.
• Comprovantes de recebimento dos aluguéis.
• Informes da imobiliária, se houver intermediação.

Soma dos aluguéis e desconto da imobiliária

• Se você tiver mais de um imóvel alugado, deve somar todos os aluguéis recebidos no mês.
• Caso haja imobiliária, a comissão paga pode ser descontada antes do cálculo do imposto.

Tabela do Imposto de Renda

O imposto sobre aluguel segue a tabela progressiva mensal do IR, com:

• Faixa de isenção.
• Alíquotas que vão de 7,5% a 27,5%.
• Parcelas dedutíveis por faixa.

⚠️ Atenção:
Os valores exatos da tabela variam conforme o ano-calendário. O próprio sistema do Carnê-Leão faz esse cálculo automaticamente, evitando erros.

Despesas que podem ser deduzidas

Algumas despesas podem reduzir o valor tributável, como:

• Comissão de imobiliária.
• IPTU pago pelo proprietário (se não for reembolsado).
• Taxas obrigatórias previstas em contrato.

Gastos genéricos de manutenção nem sempre são dedutíveis — é importante analisar caso a caso.

Como informar na declaração anual (DIRPF)?

Na declaração do Imposto de Renda:

1. Acesse a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”.
2. Importe ou informe os dados apurados no Carnê-Leão.
3. O imposto pago ao longo do ano será automaticamente compensado.

Declaração do aluguel para o inquilino (locatário)

Quem paga aluguel também precisa informar essa despesa na declaração.

O locatário deve:

• Acessar a ficha “Pagamentos Efetuados”.
• Informar:
  • Nome e CPF/CNPJ do proprietário ou da imobiliária.
  • Valor total pago no ano.

👉 Essa informação é essencial para que os dados do pagador e do recebedor batam no cruzamento da Receita Federal.

Imposto de Renda sobre aluguel para o inquilino

Para o inquilino, ou quem aluga o imóvel, o processo é bem mais simples. Vale lembrar que, por mais que essa despesa não é abatida na base de cálculo do seu Imposto de Renda, a não prestação dessas informações pode gerar multas para você.

O primeiro passo é clicar no menu “Pagamentos Efetuados”. Em seguida, selecione o código 70 (Aluguéis de imóveis) e insira o CPF ou CNPJ do locador, bem como o seu nome.

Por fim, insira o montante pago ao longo de todo o ano passado e clique em OK. Pronto, você declarou os aluguéis pagos no ano passado.

Imóvel para alugar ou Fundos Imobiliários: o que é melhor?

Essa é a dúvida clássica de quem busca viver de renda. De um lado, temos o tijolo físico, tradicional e palpável; do outro, a praticidade digital dos Fundos Imobiliários (FIIs).

Para facilitar sua visualização, preparei este comparativo direto:

Característica	Imóvel para Alugar	Fundos Imobiliários (FIIs)
Investimento Inicial	Muito alto (centenas de milhares)	Muito baixo (com R$ 10 ou R$ 100)
Liquidez	Baixa (meses para vender)	Alta (vende em segundos na Bolsa)
Imposto no Aluguel	Até 27,5% (Carnê-Leão)	Rendimento isento para pessoas físicas
Gestão	Você cuida de tudo (ou paga imobiliária)	Profissionais gerem o imóvel por você
Vacância	Risco de 0% ou 100% de renda	Risco diluído (vários inquilinos)

Na matemática financeira, comparamos esses dois ativos através do Dividend Yield (DY), que é a taxa de retorno do aluguel em relação ao valor do imóvel.

• No Imóvel Físico: historicamente, o aluguel rende cerca de 0,3% a 0,5% ao mês. O problema é que, desse valor, você ainda precisa descontar o Imposto de Renda e a taxa da imobiliária.
• Nos FIIs: é comum encontrar FIIs pagando entre 0,7% e 1,0% ao mês, com a vantagem de o dinheiro cair “limpo” na conta, sem mordida do Leão.

Nota importante: mo imóvel físico, você sofre com a “concentração de risco”. Se o inquilino sai, seu rendimento vira zero muito rapidamente e você ainda passa a pagar o IPTU e o condomínio do próprio bolso. Nos FIIs, como você é dono de “pedacinhos” de vários prédios, se um inquilino sai, os outros continuam pagando, e sua renda apenas diminui levemente.

Veja um resumo no infográfico a seguir:

Qual o racional por trás da escolha?

Para decidir, usamos o conceito de Custo de Oportunidade.

Se você tem R$ 500 mil:

• Imóvel: você compra 1 apartamento. Se ele ficar vazio, você perde 100% da renda. Além disso, é responsável por custos de manutenção e outros gastos habituais.
• FIIs: você pode comprar cotas de 10 Fundos diferentes, que possuem, no total, mais de 100 prédios e centenas de inquilinos.

Matematicamente, a diversificação dos FIIs reduz drasticamente o seu risco sem necessariamente reduzir o seu retorno.

Portanto:

• Escolha Imóvel Físico se: você já possui grande patrimônio, tem expertise em encontrar “pechinchas” abaixo do preço de mercado e prefere ter o controle total sobre o ativo físico.
• Escolha Fundos Imobiliários se: você quer começar com pouco, deseja renda mensal isenta de IR, preza pela facilidade de vender o ativo rápido (liquidez) e não quer lidar com problemas de manutenção ou inquilinos.

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⚠️ Importante: investimentos e ativos aqui citados não são recomendação de compra, nem expressam a opinião dos Analistas da Santander Corretora. Consulte sempre um Assessor de Investimentos autorizado para orientação adequada. A instituição não se responsabiliza por decisões de investimento baseadas neste material, nem por prejuízos diretos ou indiretos resultantes do uso indevido deste conteúdo.